Kupujete stan, šta morate da proverite pre nego što platite?

Šta da proverite u listu nepokretnosti?

List nepokretnosti je izvod iz katastra u kome piše ko je vlasnik, u kom delu, i koji tereti postoje na stanu. Pre kupovine proverite:

• Vlasnika i udeo: da li je prodavac upisan kao vlasnik celog stana ili samo dela, i da li postoje suvlasnici.
• Hipoteku: to je založno pravo, najčešće banke, koje poveriocu daje pravo da se naplati iz stana ako dug nije plaćen, bez obzira u čijoj je svojini stan. Osnov: čl. 2. Zakona o hipoteci. Vlasnik može da proda stan pod hipotekom, ali se time ništa ne menja u dugu koji je hipotekom obezbeđen. Osnov: čl. 16. tač. 4. Zakona o hipoteci. Hipoteka nastaje upisom u registar nepokretnosti, pa se vidi u listu. Osnov: čl. 8. Zakona o hipoteci.
• Zabrane i zabeležbe: sudska zabrana otuđenja nepokretnosti upisuje se u katastar. Osnov: čl. 459. tač. 2. ZIO. Zabrane se upisuju i u javni Registar sudskih zabrana, koji je dostupan na internetu. Osnov: čl. 461. i 465. ZIO.

Kako se posle kupovine upisujete kao vlasnik piše na stranici uknjižba stana.

Da li je stan bračna imovina prodavca?

Imovina koju su supružnici stekli radom tokom braka je njihova zajednička imovina. Osnov: čl. 171. st. 1. PZ. Njome upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno. Osnov: čl. 174. st. 1. PZ.

Važno za kupca: smatra se da je upis izvršen na ime oba supružnika i kada je stan upisan samo na jednog, osim ako su posle upisa zaključili pisani sporazum o deobi ili bračni ugovor, ili je o pravima odlučivao sud. Osnov: čl. 176. st. 2. PZ. Zato proverite bračni status prodavca i, ako je stan kupljen u braku, tražite da i supružnik učestvuje u ugovoru ili da da saglasnost sa overenim potpisom. Osnov: čl. 29. st. 3. ZOO.

Šta je pravo preče kupovine?

Suvlasnik koji prodaje svoj deo mora ga prvo ponuditi ostalim suvlasnicima. Osnov: čl. 5. st. 1. ZPN. Ponuda mora biti pisana, sa cenom i uslovima, i poslata preporučenim pismom, a suvlasnik ima 15 dana da se pisano izjasni. Osnov: čl. 7. ZPN. Ako ponudu ne prihvati, deo se može prodati drugome, ali ne pod povoljnijim uslovima. Osnov: čl. 8. ZPN.

Rizik za kupca: ako prodavac nije ponudio deo suvlasniku ili ga je vama prodao povoljnije, suvlasnik može tužbom tražiti da se ugovor oglasi bez dejstva prema njemu i da se deo njemu proda pod istim uslovima, u roku od 30 dana od saznanja, a najkasnije dve godine od zaključenja ugovora. Uz tužbu mora da položi kod suda iznos tržišne vrednosti nepokretnosti. Osnov: čl. 10. ZPN. Zato tražite dokaz da je ponuda suvlasnicima poslata. Više o suvlasništvu na stranici deoba suvlasničke nepokretnosti.

Kako vas štiti javni beležnik?

• Oblik: ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se kao javnobeležnički potvrđena, odnosno solemnizovana isprava. Za to je isključivo nadležan beležnik na čijem se području nepokretnost nalazi. Ugovor koji nije tako zaključen ne proizvodi pravno dejstvo. Osnov: čl. 4. ZPN. Šta beležnik proverava piše na stranici solemnizacija ugovora.
• Upotrebna dozvola: ako za stan nije izdata upotrebna dozvola ili je u toku legalizacija, beležnik mora da vas upozori i unese upozorenje; ako se tome protivite, odbija da potvrdi ugovor. Osnov: čl. 4a. ZPN.
• Dvostruka prodaja: beležnik proverava posebnu evidenciju ugovora koju vodi osnovni sud i upozorava ako je isti prodavac već zaključio ugovor o istom stanu. Osnov: čl. 4b. i 4g. ZPN.

Kapara i predugovor: na šta da pazite?

Kapara je iznos koji jedna strana daje drugoj pri zaključenju ugovora kao znak da je ugovor zaključen, ako nije drugačije ugovoreno. Pri izvršenju ugovora vraća se ili uračunava u cenu. Osnov: čl. 79. st. 1. i 2. ZOO. Bez posebnog dogovora niko ne može da odustane od ugovora samo tako što ostavi kaparu ili vrati dvostruku. Osnov: čl. 79. st. 3. ZOO.

• Ako je za neizvršenje odgovoran onaj ko je dao kaparu, druga strana može da traži izvršenje, naknadu štete ili da zadrži kaparu. Osnov: čl. 80. st. 1. ZOO.
• Ako je odgovoran onaj ko je primio kaparu, možete tražiti izvršenje, naknadu štete i povraćaj kapare, ili udvojenu kaparu. Osnov: čl. 80. st. 2. ZOO. Sud može smanjiti preterano veliku kaparu. Osnov: čl. 80. st. 4. ZOO.
• Predugovor mora biti u istom obliku kao glavni ugovor kada je propisani oblik uslov punovažnosti. Osnov: čl. 45. st. 2. ZOO. Za stan jeste, jer ugovor bez solemnizacije ne proizvodi dejstvo, pa to znači solemnizaciju, pa kapara na osnovu nesolemnizovanog „ugovora o kapari“ nosi rizik.

Najčešće situacije

Kako da proverite stan, korak po korak?

1. Pogledajte list nepokretnosti. Proverite ko je upisan kao vlasnik, u kom delu, i da li u teretnom listu postoje hipoteka, zabeležba spora ili zabrana otuđenja.
2. Proverite prodavca. Da li je u braku i da li je stan zajednička imovina, da li ima suvlasnike i da li prodaje preko punomoćnika. Tražite ličnu kartu i overeno punomoćje.
3. Proverite dokumentaciju zgrade i stana. Upotrebnu dozvolu ili rešenje o legalizaciji, kao i dugove za infostan, struju i održavanje zgrade.
4. Ugovorite isplatu i brisanje hipoteke. Ako je stan pod hipotekom, ugovorom predvidite da se iz cene prvo isplati banka i da prodavac pribavi brisanje hipoteke.
5. Solemnizujte ugovor i podnesite zahtev za upis. Ugovor potvrđuje javni beležnik na čijem se području stan nalazi. Zatim se podnosi zahtev za upis vlasništva u katastar.

Osnov: čl. 4, 4a, 4b. i 5. ZPN, čl. 171, 174. i 176. PZ i čl. 2. Zakona o hipoteci.

Da li vam treba advokat i koliko košta?

Advokat nije obavezan, a ugovor može da sastavi i javni beležnik. Advokat je koristan za proveru dokumentacije i sastavljanje ugovora kod hipoteke, suvlasništva ili kredita. Cene beležnika pogledajte na stranici cene javnog beležnika, a nagradu advokata na stranici advokatska tarifa. Porez i troškove upisa vidite na stranici uknjižba.

Kupujete stan u izgradnji. Šta da proverite?

Stan u izgradnji kupujete na osnovu projekta, pre nego što zgrada postoji. Zato pre plaćanja proverite investitora, dozvole i katastar.

Ugovor: mora biti overen kod javnog beležnika (solemnizovan), inače nema pravno dejstvo (član 4 Zakona o prometu nepokretnosti). Pre potpisivanja proverite šta ugovor sadrži. Treba da piše broj i površina stana iz spiska stanova u dozvoli, rok završetka, plaćanje u ratama prema fazama gradnje i obaveza investitora da preda stan bez hipoteke i drugih tereta. Sertifikat o energetskim svojstvima nije uslov za overu ugovora za stan u izgradnji (član 4 Zakona o planiranju i izgradnji).

Useljenje i upis: zgrada se koristi tek kada dobije upotrebnu dozvolu. Posle toga katastar upisuje svojinu na stanovima (član 158). Ako vam je u katastru upisana predbeležba kupovine stana u izgradnji, i vi možete da tražite upotrebnu dozvolu, ako to ne uradi investitor (član 158). Šta raditi kada je stan plaćen, a na zgradi je hipoteka investitora, piše na stranici uknjižba.

Primeri iz života

Najčešća pitanja o kupovini stana

Šta još treba da proverite?

• prevremena otplata stambenog kredita
• stan bez upisa i Svoj na svome
• povraćaj PDV za prvi stan
• porez na prenos apsolutnih prava
• investitor kasni sa predajom stana
• provizija agencije pri kupovini stana
• kapara i odustanak od kupovine
• službenost kao teret na nekretnini
• brisanje hipoteke
• kupovina stana na javnoj prodaji
• solemnizacija ugovora kod beležnika
• uknjižba stana posle kupovine
• deoba suvlasničke nepokretnosti
• privremena mera zabrane otuđenja
• nekretnine, sud i cena

Koji propisi su izvori za ovu stranicu?

• Zakon o prometu nepokretnosti

  Članovi 4, 4a, 4b, 4g, 5, 7, 8. i 10.

• Zakon o obligacionim odnosima

  Članovi 29, 45, 79. i 80.

• Porodični zakon

  Članovi 171, 174. i 176.

• Zakon o hipoteci

  Članovi 2, 8. i 16.

• Zakon o izvršenju i obezbeđenju

  Članovi 459, 461. i 465.

• Zakon o planiranju i izgradnji

  Članovi 4, 8v, 136, 140, 148 i 158.

Veze ka propisima proverene 12.10.2026. Otvara se dokument izdavača ili institucije. Brojevi članova odnose se na navedeni propis.