Pravo nepokretnosti
Ugovor o kupovini, poklonu ili doživotnom izdržavanju mora biti potvrđen kod javnog beležnika, ili sačinjen kao javnobeležnički zapis. Uknjižba ide preko katastra, a sporovi oko svojine pred osnovnim sudom.
Ovo je za vas ako kupujete ili prodajete stan, kuću ili plac, upisujete vlasništvo, ili imate spor oko granice ili suvlasništva.
Ukratko
- Vlasnik postajete tek kada vas katastar upiše. Ugovor overen kod beležnika sam po sebi nije upis.
- Nagrada javnom beležniku zavisi od vrednosti ugovora i raste stepenasto.
- Sporovi oko svojine i državine vode se pred osnovnim sudom kao parnica.
- Overa potpisa naplaćuje se po potpisu, nezavisno od vrednosti posla.
- Nagrada advokata za sastav ugovora zavisi od vrste isprave.
Koji problemi spadaju u oblast nekretnina?
Na sajtu je 15 vodiča iz ove oblasti. Tabela prikazuje rok, organ kome se obraćate i trošak ili iznos za svaki problem, iz tabele „Ukratko“ na stranici postupka. Kliknite na problem za uslove, izuzetke i korake.
| Problem | Rok | Kome se obraćate | Trošak ili iznos |
|---|---|---|---|
| Uknjižba stana | Beležnik šalje katastru u roku od 24 sata od overe. | Ne podnosite zahtev; ispravu šalje beležnik katastru. | Najveći su beležnik i porez na prenos. |
| Svoj na svome | na stranici postupka | Elektronski, Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam. | Naknada od 100 do 1.000 evra, uz oslobođenja. |
| Solemnizacija ugovora | na stranici postupka | Javnom beležniku, ne sudu. | 60% nagrade za javnobeležnički zapis; za stan od 5.000.000 dinara 18.144 dinara. |
| Kupovina stana | Suvlasnik ima 15 dana da se pisano izjasni na ponudu za preču kupovinu. | Ugovor solemnizuje javni beležnik na čijem je području stan; bez toga ugovor ne proizvodi dejstvo. | Nagrada javnog beležnika za solemnizaciju; advokat nije obavezan. |
| Kapara i odustanak od kupovine | Zahtev za povraćaj kapare zastareva za deset godina. | na stranici postupka | Sudska taksa i nagrada advokata zavise od vrednosti spora. |
| Investitor kasni sa stanom | Opšti rok zastarelosti deset godina, ako zakon ne određuje kraći. | Tužba sudu; za raskid investitoru po pravilu ostavljate naknadni rok. | na stranici postupka |
| Provizija agencije za nekretnine | na stranici postupka | na stranici postupka | Zakon ne propisuje visinu; iznos piše u ugovoru i opštim uslovima. |
| Brisanje hipoteke | Banka mora bez odlaganja posle otplate da izda potvrdu i saglasnost za brisanje. | Zahtev za ispis podnosi dužnik, vlasnik ili banka katastru. | Katastar naplaćuje taksu za upis po svom cenovniku; advokat po pravilu nije potreban. |
| Deoba suvlasničke nepokretnosti | Pravo da tražite deobu ne zastareva. | Sporazum overava javni beležnik; bez dogovora predlog sudu na čijem području je nepokretnost. | U sudskoj deobi troškove suvlasnici po pravilu snose na jednake delove. |
| Smetanje državine | 30 dana od saznanja za smetanje i učinioca, najkasnije godinu dana. | Osnovnom sudu; postupak je hitan. | Primeri troškova pred osnovnim sudom. |
| Službenost prolaza | Održaj traje 20 godina; za zagrađen prolaz tužba zbog smetanja za 30 dana. | na stranici postupka | Primeri troškova spora pred osnovnim sudom. |
| Održaj | Nekretnina 10 godina (savestan i zakonit) ili 20 (samo savestan); pokretna stvar 3 ili 10. | Tužba sudu da utvrdi da ste vlasnik, protiv upisanog vlasnika ili njegovih naslednika. | Sudska taksa, advokat i često veštak geometar. |
| Komšijski sporovi | Za prestanak smetnje nema roka; za zauzet ili zagrađen deo placa tužba za 30 dana, najkasnije godinu dana. | Tužba sudu; u zgradi buku prijavite upravniku ili komunalnoj inspekciji. | Advokat nije obavezan; geometra unapred plaća onaj koga sud odredi. |
| Iseljenje | Otkazni rok najmanje 90 dana; tužba zbog promene brave u roku od 30 dana. | Osnovnom sudu, tužba zbog smetanja državine. | Tužba zbog smetanja državine ima taksu propisanu zakonom; advokat po tarifi. |
| Spor iz zakupa stana | Kirija zastareva za tri godine. | na stranici postupka | na stranici postupka |
Koji sud sudi u sporovima oko nepokretnosti?
Sporove oko stana, placa, granice ili prolaza vodi osnovni sud, a ugovor o kupovini potvrđuje javni beležnik.
| Sud | Za koja dela |
|---|---|
| Osnovni sud | Sporovi o svojini, državini i službenostimaKada spor ima novčanu vrednost, taksa se računa iz nje. |
| Javni beležnik | Ugovor o prometu nepokretnostiNije sud, ali ugovor o kupoprodaji i poklonu mora da potvrdi ili sačini javni beležnik. |
| Viši sud | Spor čija vrednost dozvoljava reviziju, u prvom stepenučl. 25. Zakona o uređenju sudova |
Osnov: čl. 24. Zakona o uređenju sudova.
Kome se žalite na presudu u sporu oko nepokretnosti?
| Odluka | O žalbi odlučuje |
|---|---|
| Presuda osnovnog suda u sporu o nepokretnosti | Apelacioni sud |
| Presuda u sporu male vrednosti | Viši sud |
Osnov: čl. 25. i 26. Zakona o uređenju sudova. Pregled svih sudova po opštinama: koji sud je nadležan.
Koliko košta advokat za stan, kuću ili plac?
Cena zavisi od vrste postupka i tarifne kategorije. Iznosi su po jednoj radnji, ne za ceo predmet.
| Vrsta predmeta | Podnesak | Ročište | Neodržano ročište | Pravni lek | Ostali podnesci |
|---|---|---|---|---|---|
| Pravo službenosti; stambeni odnosi (otkaz ugovora o zakupu, iseljenje, utvrđenje prava zakupa); ostali… | 37.500 | 42.500 | 23.750 | 75.000 | 18.750 |
| Uređenje imovinskih odnosa, neprocenjivo (sastav isprave, zaveštanja, potvrđivanje sadržine, čuvanje i… | 50.000 | 55.000 | 30.000 | 100.000 | 25.000 |
Ceo pregled i kalkulator: advokatska tarifa.
Koliko se plaća sudu u sporu oko nepokretnosti?
Kod prometa nepokretnosti taksa zavisi od vrednosti imovine. Overa potpisa naplaćuje se po listu.
| Radnja | Taksa |
|---|---|
| Overa potpisa, rukopisa, prepisa i prevodatar. br. 13 | računa se po formuli iz zakona |
| Javnobeležnički zapistar. br. 14 | računa se po formuli iz zakona |
Ko snosi troškove
Troškove javnobeležničkog zapisa po pravilu snosi kupac, ako se strane ne dogovore drugačije. Troškove parnice snosi ko izgubi spor.
Gde da nađete advokata za nekretnine?
Spiskovi su azbučni, bez ocena i rangiranja.
Primeri iz života
Kupovina stana
Kupujete stan za 5.000.000 dinara. Ugovor mora da potvrdi ili sačini javni beležnik: ako ga beležnik sastavlja, nagrada je 30.240 dinara, a ako donesete gotov ugovor na potvrdu, 18.144 dinara.
Komšija je pomerio ogradu
Komšija je postavio ogradu metar unutar vašeg placa. Spor oko granice vodi osnovni sud, a žalba na njegovu presudu ide apelacionom sudu.
Najčešća pitanja o nekretninama
Mora li ugovor o kupoprodaji stana kod notara?
Mora. Promet nepokretnosti se zaključuje u obliku javnobeležničkog zapisa.
Kolika je taksa kod notara?
Zavisi od vrednosti imovine i računa se stepenasto, po tarifnom broju 14.
Gde se vodi spor oko svojine?
Pred osnovnim sudom, kao parnica.
Koliko košta overa potpisa?
Naplaćuje se po listu, nezavisno od vrednosti posla.
Ko plaća troškove overe?
Po pravilu kupac, ako se strane ne dogovore drugačije.
Šta još treba da proverite?
- uknjižba stana i upis vlasništva
- Svoj na svome, upis objekta bez dozvole
- solemnizacija ugovora kod beležnika
- šta proveriti pre kupovine stana
- kapara i odustanak od kupovine stana
- investitor kasni sa predajom stana
- provizija agencije za nekretnine
- brisanje hipoteke posle otplate kredita
- kako se izlazi iz suvlasništva
- smetanje državine
- službenost prolaza preko tuđeg placa
- održaj, sticanje svojine posle 10 ili 20 godina
- komšijski sporovi: buka, dim, voda i granica placa
- stanodavac hoće da me iseli
- spor sa stanodavcem ili zakupcem
- koliko košta javni beležnik
- ko sme da vas zastupa na sudu
- punomoćje advokatu i njegov obim
- ko plaća troškove postupka
Izvori: Zakon o uređenju sudova, Sl. glasnik RS br. 10/2023 | Tarifa o nagradama i naknadama troškova za rad advokata | Zakon o sudskim taksama sa Taksenom tarifom | Poslednja provera: