Izvršitelj hoće da proda vaš stan, kako teče postupak?
Kada poverilac traži naplatu iz vaše nekretnine, rešenje se upisuje u katastar, izvršitelj procenjuje tržišnu vrednost i prodaje je na javnom nadmetanju ili po dogovoru, a iz cene se namiruju poverioci. Na prvom nadmetanju stan ne može biti prodat ispod 70 odsto procenjene vrednosti, a na drugom ispod 50 odsto. Jedini stan u kome živite zaštićen je ako ispunjava zakonske uslove.
Šta se dešava kada izvršenje krene na nekretninu?
Javni izvršitelj odmah dostavlja rešenje o izvršenju katastru, radi upisa zabeležbe, odnosno napomene u listu nepokretnosti da je pokrenuto izvršenje. Katastar je upisuje u roku od 72 časa. Upisom poverilac stiče pravo da se iz nekretnine namiri, i kada je kasnije stekne neko drugi. Osnov: čl. 155. ZIO.
- Od upisa zabeležbe ne može se upisati promena vlasnika. Ako se vlasnik ipak promeni, izvršenje se nastavlja i novi vlasnik mora da trpi namirenje. Osnov: čl. 156. ZIO.
- Drugi poverioci ne vode poseban postupak, nego pristupaju već pokrenutom, do zaključka o dodeljivanju nekretnine kupcu. Osnov: čl. 157. ZIO.
Da li je vaš jedini stan zaštićen?
Jedina nekretnina u kojoj živite ne može biti predmet izvršenja ako su ispunjeni svi uslovi: da je jedina i u vašoj isključivoj svojini i služi za vaše stanovanje, da u njoj imate prijavljeno prebivalište najmanje pet godina pre predloga za izvršenje, a adresa nije pasivizirana, da ima do 60 m², da glavnica duga nije veća od polovine tržišne vrednosti utvrđene po aktu opštine ili grada i da u poslednje tri godine niste prodali ili poklonili drugu nekretninu, odrekli se nasleđa nekretnine niti zaključili ugovor o doživotnom izdržavanju. Osnov: čl. 151b. ZIO.
Kada zaštita ne važi: ako ste u javnoj ili overenoj ispravi pristali da se izvršenje sprovede na toj nekretnini, ako je na njoj upisana izvršna vansudska hipoteka, što je čest slučaj kod stambenih kredita, ili ako se naplaćuje dug iz krivičnog dela, alimentacija, naknada štete zbog narušenog zdravlja ili novčana renta. Osnov: čl. 151d. ZIO.
- Sud ove uslove proverava po službenoj dužnosti kada odlučuje o predlogu za izvršenje. Osnov: čl. 151v. ZIO.
- Ako je izvršitelj zaključkom ipak odredio izvršenje na takvoj nekretnini, u roku od osam dana od dostavljanja zaključka ili zapisnika o popisu podnosite zahtev sudu preko izvršitelja, a izvršitelj zastaje dok sud ne odluči pravnosnažno. Osnov: čl. 151g. ZIO.
- Za dug za komunalne usluge do 5.000 evra ne može se odrediti prodaja jedine nekretnine fizičkog lica. Osnov: čl. 394. ZIO.
Detaljno o uslovima piše na stranici izvršenje i dug.
Kako se procenjuje i za koliko se prodaje?
Vrednost se procenjuje prema tržišnoj ceni na dan procene, a izvršitelj je utvrđuje zaključkom. Osnov: čl. 165. st. 1. i 167. ZIO. Pri proceni se uzima u obzir i to što neka prava na nekretnini ostaju i posle prodaje. Osnov: čl. 166. ZIO.
| Nadmetanje | Najniža cena | Primer: stan procenjen na 6.000.000 |
|---|---|---|
| Prvo | 70 odsto procenjene vrednosti | 4.200.000 |
| Drugo | 50 odsto procenjene vrednosti | 3.000.000 |
- Održavaju se najviše dva nadmetanja; prvo najranije 15, a najkasnije 30 dana od objavljivanja zaključka o prodaji, a drugo 15 do 30 dana posle prvog. Osnov: čl. 177. ZIO.
- Ko želi da učestvuje, polaže jemstvo od 15 odsto procenjene vrednosti najkasnije dva dana pre nadmetanja. Osnov: čl. 175. ZIO.
- Na zajednički predlog stranaka ili predlog poverioca početna cena na prvom nadmetanju mora biti viša od 70 odsto. Osnov: čl. 178. st. 3. ZIO.
- Ako ni drugo nadmetanje ne uspe, poverilac u roku od 15 dana bira prodaju neposrednom pogodbom ili prenos svojine na sebe, a ako ne izabere, postupak se obustavlja. Osnov: čl. 184. ZIO.
Možete li sami da nađete kupca?
Možete, preko prodaje neposrednom pogodbom po sporazumu stranaka. Sporazumom vi i poverilac određujete kupca, cenu i rok za ugovor. Osnov: čl. 186. st. 3. ZIO.
- Sporazum je moguć do zaključka o dodeljivanju posle nadmetanja ili do utvrđenja da drugo nadmetanje nije uspelo, ali ne dok nadmetanje traje. Osnov: čl. 186. st. 1. i 2. ZIO.
- Založni poverilac upisan pre najstarijeg rešenja o izvršenju, na primer banka sa hipotekom, mora pisano da pristane u roku od osam dana; ako se ne izjasni, smatra se da je pristao. Osnov: čl. 186. st. 4. i 5. ZIO.
- Ugovor se zaključuje u roku od 20 dana od objave zaključka, a cena se plaća najkasnije u roku od 15 dana od zaključka o dodeljivanju. Osnov: čl. 187. ZIO. Ovaj ugovor ne podleže solemnizaciji kod beležnika. Osnov: čl. 185. st. 4. ZIO.
Šta se dešava posle prodaje?
- Vlasništvo: kupac postaje vlasnik danom donošenja zaključka o predaji, a zaključak nalaže brisanje ugašenih tereta, na primer hipoteke, iz katastra. Osnov: čl. 193. ZIO.
- Iseljenje: neposredni držalac predaje nekretninu kupcu u roku iz zaključka; ako to ne uradi, izvršitelj na predlog kupca sprovodi iseljenje, a troškove snosi onaj ko se iseljava. Osnov: čl. 194. i 195. ZIO.
- Ko ne može biti iseljen: zakupci čiji zakup ne prestaje prodajom, zakupci stana na neodređeno vreme po zakonu o stanovanju i imaoci ličnih službenosti koje se ne gase. Osnov: čl. 195. st. 3. ZIO. Zakup uknjižen pre najstarijeg založnog prava ili rešenja o izvršenju ne prestaje prodajom. Osnov: čl. 161. ZIO.
- Namirenje: iz cene se namiruju poverioci po redu prvenstva, a izvršitelj prenosi novac u roku od 30 dana od zaključka o namirenju. Ostatak cene se predaje vama. Osnov: čl. 196, 197. i 198. ZIO.
Najčešće situacije
| Situacija | Šta zakon kaže | Gde još da pogledate |
|---|---|---|
| Stan je pod hipotekom banke, a drugi poverilac traži prodaju | Banka se kao ranije upisani založni poverilac namiruje pre poverioca koji je kasnije upisao zabeležbu. | hipoteka |
| Hteli biste da prodate stan pre nadmetanja | Dug možete isplatiti u svakom trenutku. Ako stan treba prodati, to ide kroz postupak, neposrednom pogodbom po sporazumu sa poveriocem, a ugovor sa kupcem zaključuje izvršitelj. | odeljak iznad |
| Dug je mali, a prodaje se ceo stan | Kod očigledne nesrazmere izvršitelj određuje izvršenje na drugoj imovini, ako je ona dovoljna za naplatu u razumnom roku (čl. 151a ZIO). Proverite i zaštitu jedine nekretnine. | izvršenje i dug |
| Stan je vaš, ali dug je tuđi | Ako je nekretnina vaša, a izvršenje se vodi zbog tuđeg duga, imate prigovor trećeg lica. | prigovor trećeg lica |
| Kupujete stan na javnom nadmetanju | Polažete jemstvo od 15 odsto procenjene vrednosti; vlasnik postajete zaključkom o predaji. | troškovi izvršitelja |
Šta da uradite, korak po korak?
- Proverite rešenje o izvršenju i rok za pravni lek. Rok i pravni lek piše u pouci. Ako stan ispunjava uslove za zaštitu jedine nekretnine, to istaknite odmah.
- Proverite da li je stan zaštićen kao jedina nekretnina. Ako jeste, a izvršitelj je ipak odredio izvršenje na njemu, u roku od osam dana od dostavljanja zaključka ili zapisnika o popisu podnosite zahtev sudu preko izvršitelja.
- Pratite procenu vrednosti. Vrednost se procenjuje prema tržišnoj ceni na dan procene. Od nje zavisi najniža cena na nadmetanju.
- Razmislite o prodaji neposrednom pogodbom. Sa poveriocem se možete dogovoriti o kupcu i ceni, i tako izbeći prodaju na nadmetanju ispod tržišne cene.
- Posle prodaje tražite ostatak cene. Iz cene se namiruju poverioci po redu; ono što preostane pripada vama.
Osnov: čl. 151b, 151g, 165, 186. i 197. ZIO.
Da li vam treba advokat i koliko košta?
Advokat nije obavezan, ali je kod nekretnine koristan zbog kratkih rokova od osam dana. Troškove izvršenja snosi dužnik, a koliko naplaćuje izvršitelj, piše na stranici troškovi javnog izvršitelja. Za nagradu advokata pogledajte advokatsku tarifu. Ako ne možete da platite advokata, pogledajte besplatnu pravnu pomoć.
Primeri iz života
Dogovor umesto nadmetanja
Stan je procenjen na 6 miliona dinara, a dug je 2 miliona. Dužnik nalazi kupca koji nudi 5,8 miliona i sa poveriocem potpisuje sporazum o prodaji neposrednom pogodbom. Poverilac se naplaćuje, a ostatak cene dobija dužnik.
Zaštita jedinog stana
Penzionerka 20 godina živi u stanu od 48 m², koji joj je jedina nekretnina i nije pod hipotekom, a dug za struju je mali u odnosu na vrednost stana. Ako su ispunjeni i ostali uslovi, sud odbija izvršenje na stanu, a izvršenje se može tražiti na drugim sredstvima.
Najčešća pitanja o izvršenju na nekretnini
Može li izvršitelj da proda jedini stan?
Ne, ako su ispunjeni svi uslovi za zaštitu jedine nekretnine: stan je jedini i samo vaš, u njemu imate prijavljeno prebivalište najmanje pet godina, ima do 60 m², glavnica duga nije veća od polovine tržišne vrednosti i u poslednje tri godine niste prodali, poklonili ili se odrekli druge nekretnine. Zaštita ne važi ako ste pristali na izvršenje na tom stanu u overenoj ispravi, ako je upisana izvršna vansudska hipoteka, na primer za kredit, ili ako je dug alimentacija, naknada štete za zdravlje ili dug iz krivičnog dela.
Za koliko izvršitelj može da proda stan?
Na prvom javnom nadmetanju ne ispod 70 odsto procenjene vrednosti, a na drugom ne ispod 50 odsto.
Mogu li sam da nađem kupca?
Možete, ako se sa poveriocem dogovorite o prodaji neposrednom pogodbom, uz pristanak ranije upisanog založnog poverioca, na primer banke sa hipotekom.
Mogu li da prodam stan dok traje izvršenje?
Od upisa zabeležbe rešenja o izvršenju u katastar ne može se upisati promena vlasnika, a izvršenje se nastavlja i protiv novog vlasnika.
Šta se dešava sa mnom posle prodaje?
Neposredni držalac mora da preda stan kupcu u roku iz zaključka o predaji; ako to ne uradi, sledi prinudno iseljenje na predlog kupca.
Šta ako stan izdajem?
Zakup uknjižen pre najstarijeg založnog prava ili rešenja o izvršenju, kao i zakup sa overenim potpisima zaključen pre najstarijeg rešenja kada nekretnina nije upisana u katastar, ne prestaje prodajom; kupac postaje zakupodavac.
Dobijam li ono što ostane od cene?
Da. Posle namirenja poverilaca po redu, ostatak cene predaje se vama.
Šta ako niko ne kupi stan?
Posle neuspelog drugog nadmetanja poverilac bira prodaju neposrednom pogodbom ili prenos svojine na sebe; ako to ne uradi u roku od 15 dana, postupak se obustavlja.
Kako se zaustavlja prodaja stana?
Dug možete isplatiti u svakom trenutku, a sa poveriocem se možete dogovoriti o otplati. Izvršenje se može odložiti sporazumom sa poveriocem, a na vaš predlog jednom, ako biste pretrpeli nenadoknadivu štetu. Kako se to radi i koji su rokovi, piše na stranici izvršenje i dug: dogovor i odlaganje. Osnov: čl. 121. i 122. Zakona o izvršenju i obezbeđenju.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o izvršenju i obezbeđenju | Zakon o uređenju sudova | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o izvršenju i obezbeđenju
Članovi 151a, 151b, 151v, 151g, 151d, 155, 156, 157, 161, 162, 165, 167, 175, 177, 178, 184 do 187, 193 do 199. i 394.
- Zakon o uređenju sudova
Član 24.