Uknjižba stana i kako se upisujete kao vlasnik
Kada ugovor overi javni beležnik, ne morate sami da idete u katastar. Beležnik ga šalje elektronski u roku od 24 sata, a katastar odlučuje o upisu. Sačuvajte ugovor i pratite da li ste dobili rešenje o upisu.
Kako ide uknjižba posle kupovine?
| Ko šalje | Rok | Od kada |
|---|---|---|
| Javni beležnik | 24 sata | od sastavljanja, potvrđivanja ili overavanja isprave |
| Sud | 3 radna dana | od izvršnosti odluke |
| Javni izvršitelj | po Zakonu o izvršenju i obezbeđenju | prema pravilima tog zakona |
| Državni organ i lokalna samouprava | 24 sata | od izvršnosti odluke |
Posle kupovine proverite upis ovim redom:
- Potpišite ispravu kod javnog beležnika. Proverite da isprava sadrži podatke o nepokretnosti i osnov za upis.
- Pratite dostavu katastru. Javni beležnik dostavlja ispravu katastru kroz elektronski sistem.
- Proverite rešenje i upis. Po prijemu rešenja proverite da li ste upisani kao vlasnik ili je određena predbeležba.
Kada možete očekivati rešenje katastra?
Rok zavisi od toga ko je poslao ispravu i o kojoj vrsti upisa je reč. To je rok za odlučivanje katastra, ako nešto nedostaje, otklanjanje nedostataka traje duže.
| Postupak | Rok |
|---|---|
| Po službenoj dužnosti, kada notar pošalje | 5 radnih dana |
| Po vašem zahtevu | 15 dana |
| Hipoteka, zabeležba hipotekarne prodaje i jednostavnije stvari | 5 radnih dana |
Katastar ne proverava da li je ugovor dobar
Kada ispravu pošalje notar, sud ili javni izvršitelj, katastar ne proverava da li je ona zakonita ni da li je doneta u okviru njihovih nadležnosti. Proverava samo formalne uslove, svoju nadležnost i da li je pošiljalac ovlašćen.
Zašto nisam upisan kao vlasnik, već imam predbeležbu?
Predbeležba je privremeni, uslovni upis. Katastar je upisuje kada u ispravi nema bezuslovne saglasnosti prodavca za upis, takozvane klauzule intabulandi. Da bi predbeležba postala konačan upis svojine, naknadno treba ispuniti ono što nedostaje.
Da li moram posebno da prijavim porez?
Ne morate. Katastar istu ispravu preko e-šaltera prosleđuje poreskom organu, radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava ili poreza na nasleđe i poklon. To ne znači da je porez automatski plaćen, poreski organ odlučuje o obavezi i iznosu.
Rešenje katastra nije dobro, šta mogu da uradim?
Protiv prvostepenog rešenja možete izjaviti žalbu Republičkom geodetskom zavodu, preko nadležne službe, u roku od osam dana od dana kada ste dobili rešenje. Sačuvajte kovertu ili drugi dokaz o datumu dostavljanja.
Osnov: čl. 42. ZUKN.
Taksu za upis plaća lice u čiju korist se upis vrši kada postupak ide po službenoj dužnosti, a podnosilac zahteva kada ga sam pokreće.
Koliko košta kupovina i upis stana?
Najveći troškovi su beležnik i porez na prenos. Upis u katastar pokreće beležnik sam. Primer je za stan od 5.000.000 dinara.
| Slučaj | Beležnik | Porez na prenos | Ukupno okvirno |
|---|---|---|---|
| Beležnik potvrđuje gotov ugovorstan od 5.000.000 dinara | 18.144 | 125.000 | 143.144 |
| Beležnik sastavlja ugovorjavnobeležnički zapis | 30.240 | 125.000 | 155.240 |
Šta treba znati o ovim iznosima
- Porez na prenos apsolutnih prava je 2,5 odsto od cene. Po zakonu ga plaća prodavac, ali ugovorom se može dogovoriti da ga plati kupac.
- Kupac prvog stana može pod uslovima iz zakona biti oslobođen tog poreza, proverite to pre potpisa.
- Nagrada beležniku zavisi od vrednosti; za drugu cenu stana koristite kalkulator beležnika.
Stan je plaćen, ali postoji hipoteka investitora. Šta tada?
Investitori često grade uz kredit banke, a banka upisuje hipoteku na zemljište ili zgradu. Hipoteka prati nepokretnost bez obzira na to čija je (član 2 Zakona o hipoteci). Zato vaš upis kao vlasnika ne briše hipoteku. To su dva odvojena upisa.
| Upis svojine | Brisanje hipoteke | |
|---|---|---|
| Na osnovu čega | overenog ugovora, a za novu zgradu i upotrebne dozvole (član 158 Zakona o planiranju i izgradnji) | saglasnosti banke za brisanje ili sudske odluke da je dug prestao (član 44) |
| Ko podnosi zahtev | javni beležnik šalje overen ugovor katastru po službenoj dužnosti; za novu zgradu upis sledi posle upotrebne dozvole | dužnik, vlasnik ili banka (član 43) |
| Šta zavisi od investitora | upotrebna dozvola i predaja dokumentacije | otplata kredita ili dogovor sa bankom o brisanju hipoteke na vašem stanu |
Šta da pripremite: overen ugovor, dokaz da ste platili celu cenu (izvodi sa računa), list nepokretnosti sa podacima o teretima i deo ugovora u kome investitor obećava stan bez tereta.
Šta da uradite: pisanim putem pozovite investitora da u razumnom roku oslobodi stan od hipoteke (član 509 Zakona o obligacionim odnosima). Ako to ne uradi, možete tražiti sniženje cene ili raskid ugovora i vraćanje plaćene cene, a u svakom slučaju naknadu štete (član 510). Ako ste za hipoteku znali kada ste potpisali ugovor, nemate pravo na naknadu štete, ali i dalje možete tražiti sniženje cene ili raskid i vraćanje plaćene cene (član 510). Ugovorna odredba kojom se investitor oslobađa odgovornosti za hipoteku za koju je znao ili morao znati ništava je (član 513). Kako se hipoteka briše kada banka da saglasnost, piše na stranici brisanje hipoteke.
Primeri iz života
Kupili ste stan
Ugovor ste overili kod beležnika u ponedeljak. Beležnik ga šalje katastru najkasnije u utorak, a katastar mora da donese rešenje u roku od pet radnih dana. Vi ne podnosite nikakav zahtev.
Upisana je predbeležba
Platili ste pola cene, a prodavac još nije potpisao izjavu da dozvoljava upis. Katastar vam upisuje predbeležbu, a ne vlasništvo. Kada isplatite ostatak i prodavac potpiše izjavu, postajete upisani vlasnik.
Niste zadovoljni rešenjem
Rešenje katastra ste primili 1. jula 2026. Žalbu Republičkom geodetskom zavodu podnosite najkasnije 9. jula 2026.
Najčešća pitanja o uknjižbi
Moram li sam da idem u katastar?
Ne morate. Javni beležnik koji je overio ugovor dužan je da ga pošalje katastru u roku od 24 sata.
Koliko traje uknjižba?
Kada notar pošalje ispravu, katastar mora doneti rešenje u roku od pet radnih dana. Ako sami podnosite zahtev, rok je 15 dana.
Da li overen ugovor znači da sam već upisan kao vlasnik?
Ne. Overa je kod beležnika, a upis radi katastar svojim rešenjem. Vlasnik u katastru ste kada katastar donese rešenje o upisu.
Šta je predbeležba?
Uslovan upis koji se kasnije mora opravdati. Katastar je upisuje kada u ispravi nema bezuslovne saglasnosti za upis.
Da li katastar proverava ugovor?
Kada ga pošalje notar, sud ili izvršitelj, katastar ne proverava zakonitost nego samo formalne uslove.
Moram li posebno da prijavim porez?
Ne. Katastar preko e-šaltera prosleđuje ispravu poreskom organu.
Šta ako katastar odbije upis ili nisam zadovoljan rešenjem?
Imate osam dana od dostavljanja rešenja da izjavite žalbu Republičkom geodetskom zavodu, preko nadležne Službe.
Ko plaća taksu za upis?
Kada postupak ide po službenoj dužnosti, lice u čiju korist se upis vrši. Kada podnosite zahtev, vi kao podnosilac.
Šta još treba da proverite?
- porez na imovinu posle kupovine
- upis kuće bez dozvole (Svoj na svome)
- porez pri kupovini stana
- upis svojine stečene održajem
- kapara pre upisa stana
- upis službenosti
- brisanje hipoteke
- šta proveriti pre kupovine stana
- solemnizacija ugovora o kupovini
- kako se deli imovina posle razvoda
- šta znači „solemnizacija", prostim jezikom
- koliko košta javni beležnik
- koliko košta javni izvršitelj
- pravo nepokretnosti, sud, taksa i notar
- kalkulator roka za žalbu
- taksa za javnobeležnički zapis
- advokati po gradovima
Priredio: zastupanje.rs | Izvor: Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, Sl. glasnik RS br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023 | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture
Član 22 ZUKN, Član 23 ZUKN, Član 25 ZUKN, Član 36 ZUKN, Član 42 ZUKN.
- Zakon o planiranju i izgradnji
Član 158.
- Zakon o hipoteci
Članovi 2, 43 i 44.
- Zakon o obligacionim odnosima
Članovi 509, 510 i 513.