Otplatili ste kredit, kako se briše hipoteka sa stana?
Hipoteka ne nestaje sama kada otplatite kredit: prestaje tek kada se izbriše iz katastra, odnosno registra nepokretnosti. Banka je dužna da vam posle otplate bez odlaganja izda potvrdu o izmirenom dugu i saglasnost za brisanje, a zahtev katastru možete podneti vi kao vlasnik ili dužnik.
Šta je hipoteka i kada prestaje?
Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti koje poveriocu, najčešće banci, daje pravo da se naplati iz vrednosti nepokretnosti ako dug nije plaćen, bez obzira čija je nepokretnost. Osnov: čl. 2. Zakona o hipoteci.
Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je upisana. Ispis se vrši na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, ako je obezbeđeno potraživanje prestalo na način dozvoljen zakonom, na primer otplatom. Osnov: čl. 43. Zakona o hipoteci. Dok se ne izbriše, hipoteka je i dalje upisana u listu nepokretnosti.
Šta banka mora da uradi posle otplate?
- Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke kada mu je potraživanje u celosti isplaćeno. Osnov: čl. 44. st. 3. Zakona o hipoteci.
- Poverilac je dužan da dužniku i vlasniku, bez odlaganja posle otplate, izda potvrdu o izmirenom dugu i saglasnost za brisanje hipoteke. Osnov: čl. 44. st. 4. Zakona o hipoteci.
- Banka se hipoteke može i odreći jednostranom pisanom izjavom u obliku javnobeležničkog zapisa ili solemnizovane isprave. Osnov: čl. 51. i 10. st. 1. Zakona o hipoteci.
Sa saglasnošću banke zahtev za brisanje podnosite katastru. Kako se predaje zahtev i prati rešenje katastra, piše na stranici uknjižba.
Šta ako banka odbija ili je više nema?
- Banka odbija saglasnost: uz zahtev za ispis može se priložiti i pravnosnažna sudska odluka kojom se utvrđuje da je potraživanje poverioca prestalo. Osnov: čl. 44. st. 2. tač. 2. Zakona o hipoteci. Kada je tužilac fizičko lice, tužba se podnosi osnovnom sudu.
- Stara hipoteka: hipoteka prestaje i na osnovu pravnosnažne sudske odluke o amortizaciji, na predlog vlasnika, suvlasnika ili zajedničkog vlasnika, ako su ispunjena tri uslova: prošlo je 20 godina od dospelosti duga; upisani poverilac, njegovi naslednici i lica na koja je potraživanje kasnije preneto više ne postoje ili se ne mogu pronaći; za to vreme niko upisan u katastar nije tražio ni primio isplatu duga ni kamate. Osnov: čl. 52. Zakona o hipoteci.
- Poverilac je postao vlasnik: hipoteka se ispisuje i kada se u istoj osobi spoje svojstvo poverioca i dužnika ili kada poverilac stekne svojinu na stanu. Osnov: čl. 50. Zakona o hipoteci.
Zašto ne treba čekati sa brisanjem?
- Hipoteka koja nije ispisana, iako je dug prestao, može se u roku od tri godine od prestanka duga preneti na novog poverioca, ili na starog poverioca za novi dug do iznosa ranijeg duga, i to samo na zahtev vlasnika. Osnov: čl. 53. Zakona o hipoteci. Niko ne može da je prenese bez vas, ali dok je upisana, hipoteka se vidi u listu nepokretnosti.
- Kupac stana tražiće list nepokretnosti bez tereta. Šta proverava kupac, piše na stranici kupovina stana.
- Kada se stan proda u izvršenju, hipoteka prestaje prodajom, a briše se na osnovu odluke o namirenju; za vansudsku prodaju važe posebna pravila. Osnov: čl. 48. i 49. Zakona o hipoteci. Pogledajte izvršenje na nekretnini.
Najčešće situacije
| Situacija | Šta zakon kaže |
|---|---|
| Kredit je otplaćen pre pet godina, a hipoteka je i dalje upisana | Hipoteka prestaje tek ispisom; tražite saglasnost banke i podnesite zahtev katastru. |
| Banka je pripojena drugoj banci | Saglasnost daje banka koja ju je preuzela, kao pravni sledbenik; katastru se prilaže i dokaz o pripajanju, na primer izvod iz APR. |
| Prodajete stan pod hipotekom | Ugovorom predvidite da se iz cene prvo isplati banka i pribavi saglasnost za brisanje. |
| Hipoteka iz 1990-ih, poverilac ne postoji | Moguća je sudska amortizacija ako je od dospelosti prošlo 20 godina, poverilac i njegovi sledbenici se ne mogu pronaći i niko nije tražio isplatu. |
Kako se briše hipoteka, korak po korak?
- Otplatite kredit u celosti. Proverite sa bankom da nema preostalih troškova ili kamate, jer hipoteka obezbeđuje ceo dug.
- Tražite potvrdu i saglasnost banke. Banka je dužna da bez odlaganja izda potvrdu o izmirenom dugu i saglasnost za brisanje hipoteke.
- Podnesite zahtev katastru. Zahtev za brisanje može podneti dužnik, vlasnik ili banka; uz njega ide saglasnost banke.
- Proverite list nepokretnosti. Posle rešenja katastra proverite da hipoteke više nema u teretnom listu.
- Ako banka odbija, idite na sud. Tužbom tražite da sud utvrdi da je potraživanje prestalo; pravnosnažna presuda je osnov za brisanje.
Osnov: čl. 43. i 44. Zakona o hipoteci.
Da li vam treba advokat i koliko košta?
Kada banka izda saglasnost, advokat po pravilu nije potreban. Katastar naplaćuje taksu za upis po svom cenovniku; troškove upisa pogledajte na stranici uknjižba. Ako je potrebna tužba, troškove izračunajte u kalkulatoru troškova.
Primeri iz života
Posle poslednje rate
Ana je otplatila stambeni kredit. Banka joj izdaje potvrdu o izmirenom dugu i saglasnost za brisanje, Ana podnosi zahtev katastru, a posle rešenja u listu nepokretnosti više nema hipoteke.
Prodaja pre otplate
Prodavac duguje banci još 1,5 miliona. Kupac uplaćuje direktno banci ceo preostali dug sa kamatom i troškovima na dan uplate, prema potvrdi banke, banka izdaje saglasnost za brisanje, a ostatak cene ide prodavcu.
Najčešća pitanja o brisanju hipoteke
Da li se hipoteka briše sama kada otplatim kredit?
Ne. Hipoteka prestaje tek ispisom iz registra nepokretnosti, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca.
Šta banka mora da mi da posle otplate?
Potvrdu o izmirenom dugu i saglasnost za brisanje hipoteke, bez odlaganja posle otplate.
Ko podnosi zahtev za brisanje hipoteke?
Dužnik, vlasnik nekretnine ili poverilac, kada obezbeđeno potraživanje prestane.
Šta ako banka neće da da saglasnost?
Banka je dužna da dozvoli brisanje kada je dug u celosti isplaćen. Ako odbije, tužbom tražite da sud utvrdi da je potraživanje prestalo.
Zašto je važno da se hipoteka obriše?
Dok nije obrisana, hipoteka se vidi u listu nepokretnosti, a kupac stana ili nova banka tražiće list bez tereta. Samo vlasnik može da traži da se neispisana hipoteka u roku od tri godine prenese za novi kredit.
Šta je sa veoma starom hipotekom čiji poverilac više ne postoji?
Ako je od dospelosti duga prošlo 20 godina, ako poverilac, njegovi naslednici i lica na koja je potraživanje preneto više ne postoje ili se ne mogu pronaći i ako za to vreme niko nije tražio ni primio isplatu, sud na predlog vlasnika može utvrditi amortizaciju, pa hipoteka prestaje.
Može li banka da se odrekne hipoteke?
Može, jednostranom pisanom izjavom u obliku javnobeležničkog zapisa ili solemnizovane isprave.
Šta biva sa hipotekom kada se stan proda u izvršenju?
Hipoteka prestaje kada je izvršena sudska javna prodaja ili vansudska prodaja po zakonu. Posle sudske prodaje briše se na osnovu odluke o namirenju, a posle vansudske na osnovu ugovora o prodaji i propisanih dokaza.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o hipoteci | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o hipoteci
Članovi 2, 10, 43, 44, 48 do 53.