Kako da upišete kuću ili stan bez dozvole po zakonu „Svoj na svome“?
Po zakonu poznatom kao „Svoj na svome“ kuća, stan ili drugi objekat izgrađen bez dozvole upisuje se u katastar na osnovu elektronske prijave Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam. Za porodičnu kuću plaća se naknada od 100 do 1.000 evra, zavisno od mesta, a neki vlasnici su oslobođeni. Redovan rok za prijave istekao je ranije, a rok za naknadnu prijavu istekao je 24. oktobra 2026.
Šta je Svoj na svome i šta se upisuje?
Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima stupio je na snagu 24. oktobra 2025. Istog dana prestao je da važi Zakon o ozakonjenju objekata, a započeti postupci ozakonjenja su obustavljeni (član 27). Po novom zakonu upisuju se, između ostalog (član 1):
- objekti i delovi objekata izgrađeni bez građevinske dozvole ili suprotno zakonu;
- radovi izvedeni bez odobrenja, na primer dogradnja ili promena namene;
- objekti izgrađeni kada dozvola nije bila propisana, a nisu upisani;
- stambeni objekti kategorije A i B i privredni objekti sa građevinskom dozvolom kojima je istekao rok za upotrebnu dozvolu;
- zemljište ispod objekta.
Objekat mora biti na građevinskom zemljištu i vidljiv na satelitskim i drugim snimcima. Izuzetno se upisuju i objekti na poljoprivrednom ili šumskom zemljištu, ako ispunjavaju druge uslove (član 1). Upisani vlasnik ima sva prava kao vlasnik objekta izgrađenog po zakonu, osim propisanih ograničenja (član 12).
Šta ne može da se upiše na vaše ime?
| Objekat | Šta biva |
|---|---|
| Na javnom zemljištu za javnu namenu, vodnom dobru, u pružnom pojasu, na važnom kulturnom dobru ili uz njega, u zoni izvorišta | rešenje o uklanjanju i predbeležba svojine Republike Srbije (2, 12) |
| Manji montažni objekti, kontejnerske i mobilne kuće, nadstrešnice | samo se evidentiraju, svojina se ne upisuje (2) |
| Objekti nezavršeni u konstruktivnom smislu, na primer bez krovne konstrukcije | samo se evidentiraju (2) |
| Objekti izgrađeni posle stupanja zakona na snagu | rešenje o uklanjanju, objekat se uklanja ili postaje svojina Republike (20) |
Završena u konstruktivnom smislu znači da zgrada ima temelj, nosive stubove i grede, završenu tavanicu i krovnu konstrukciju. Smatra se završenom i kada nema unutrašnje instalacije, stolariju ili fasadu (član 2).
Kako se upisuje objekat po zakonu Svoj na svome, korak po korak?
- Proverite da li objekat može da se upiše. Objekat mora biti izgrađen do stupanja zakona na snagu, završen u konstruktivnom smislu i vidljiv na satelitskim snimcima.
- Podnesite elektronsku prijavu. Prijavu podnosite Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam preko digitalne platforme, posebno za svaku nepokretnost.
- Otklonite nedostatke ako vas Agencija pozove. Ako Agencija uoči nedostatke, imate 30 dana da ih otklonite, inače odlučuje na osnovu dostupnih podataka.
- Platite naknadu. Kada dobijete obaveštenje sa iznosom, naknadu plaćate jednokratno u roku od 30 dana, osim ako ste oslobođeni.
- Proverite upis u katastru. Agencija izdaje potvrdu i šalje je katastru, koji upisuje svojinu bez naplate takse.
Kako se podnosi prijava i koji su rokovi?
Prijava se podnosi elektronski Agenciji za prostorno planiranje i urbanizam, preko digitalne platforme, posebno za svaku nepokretnost. Za pomoćni objekat navodite i da li je glavni objekat na istoj parceli. Ako objekat zbog vegetacije ili oblačnosti nije vidljiv na snimcima, uz prijavu dostavljate elaborat geodetskih radova. Ako Agencija uoči nedostatke, imate 30 dana da ih otklonite (član 7).
Redovan rok za prijavu trajao je 60 dana (član 20) i istekao je. Ko iz objektivnih razloga nije podneo prijavu, mogao je da je podnese u roku od godinu dana od stupanja zakona na snagu, odnosno do 24. oktobra 2026. Uz takvu prijavu trebalo je dostaviti dokaze iz kojih se nesumnjivo vidi da je postojao opravdan razlog (član 20). Taj rok je sada istekao, a zakon ne predviđa novi rok za prijavu. Grad ili opština je bio dužan da pruži pravnu i tehničku pomoć za podnošenje prijave, odnosno prigovora (član 25).
Šta posle isteka roka? Zakon izričito uređuje šta biva sa neprijavljenim objektima iz člana 2. To su, na primer, objekti na zemljištu u javnoj svojini koje je površina javne namene. Tu su i objekti na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu ili u prvoj zoni zaštite prirodnog, odnosno kulturnog dobra. Na njima se svojina i inače upisuje u korist Republike Srbije (član 2). Agencija obaveštava Republičku direkciju za imovinu i građevinskog inspektora, koji donosi rešenje o uklanjanju. Predbeležba svojine Republike može se opravdati odlukom Vlade o preuzimanju objekta, i tada se uklanjanje obustavlja (član 15). Za savet o objektu koji nije prijavljen obratite se advokatu ili opštini.
Za stan u zgradi bez upisa prvo se upisuje zgrada, na prijavu investitora, upravnika ili drugog zainteresovanog lica, a zatim se upisuju stanovi. Ko nije investitor, prilaže ugovor o kupovini stana ili drugi dokaz o sticanju (član 7).
Kolika je naknada i ko je oslobođen?
Za porodičnu kuću, odnosno stan u zgradi čiji investitor nije poznat ili dostupan, naknada se plaća u evrima, u dinarskoj protivvrednosti. Iznos zavisi od zone, odnosno dela grada koji je grad ili opština odredio u svom planu zona (član 8):
| Mesto | Naknada |
|---|---|
| Beograd | od 100 evra (šesta i dalje zone) do 1.000 evra (ekstra zona) |
| Gradovi preko 100.000 stanovnika | od 100 do 500 evra |
| Gradovi i opštine od 50.000 do 100.000 stanovnika | od 100 do 300 evra |
| Opštine ispod 50.000 stanovnika i sela | 100 evra |
Za ostale objekte naknada je jednaka doprinosu za uređivanje građevinskog zemljišta. Magacini, skladišta, ekonomski i pomoćni objekti i proizvodni pogoni do 500 m² ne plaćaju naknadu, a za veće se plaća 10 evra za svaki m² preko 500. Kada je investitor stambene zgrade poznat i dostupan, naknadu plaća on, a vlasnici stanova se upisuju bez naknade (član 8).
Naknadu ne plaćaju vlasnici porodične kuće ili stana u kome stanuju sa porodicom, ako su:
- osobe sa invaliditetom ili borci;
- porodica sa troje i više dece;
- samohrani roditelj ili korisnik socijalne pomoći.
Naknada se plaća jednokratno, u roku od 30 dana od obaveštenja. Ako je ne platite, upis se vrši sa zabeležbom zabrane raspolaganja, a naknada se naplaćuje prinudno (član 8). Katastar upis sprovodi bez takse (član 14).
Šta ako je objekat na tuđem placu?
Objekat može biti na zemljištu u privatnoj svojini drugog lica, a da nemate dokaz o pravu na zemljištu. Tada vas Agencija upućuje da pravo na zemljištu rešite pred nadležnim organom, najčešće sudom, u roku od pet godina. Ako izgubite spor, vlasnik zemljišta može tražiti uklanjanje objekta (član 13).
Izuzetak postoji za stambeni objekat u kome stanujete najmanje 20 godina. Porez za njega mora se plaćati neprekidno najmanje 10 godina, ne sme postojati rešenje o uklanjanju i ne smete imati drugu nepokretnost za stanovanje. Uslov je i da je u vreme gradnje postojao pravni osnov na zemljištu, koji je kasnije prestao. Tada se objekat upisuje, uz obavezu da imovinske odnose na zemljištu rešite u roku od pet godina (član 13). Ako ste plac kupili davno bez overe, pogledajte i stranicu održaj.
Šta znači upis i šta ako se ne slažete?
Upis prati zabeležba da je svojina upisana po ovom zakonu. Država ne garantuje za bezbednost objekta, a vlasnik prihvata rizik korišćenja i odgovornost za štetu prema drugima (član 5). Upis ne dira u prava trećih lica na zaštitu svojine i naknadu štete (član 17). Posle upisa privremeni priključci na struju, vodu i grejanje postaju trajni (član 24).
Na potvrdu Agencije ne može se izjaviti žalba niti pokrenuti upravni spor, ali se može podneti tužba sudu prema mestu gde je nepokretnost (član 12). Ako više lica prijavi isti objekat, a Agencija ne može da utvrdi vlasnika, upućuje ih da svojinu prvo reše pred nadležnim organom (član 11).
Primeri iz života
Kuća u selu
Dragan je pre 15 godina sagradio kuću bez dozvole na svom placu u selu. Kuća se vidi na satelitskim snimcima, a on je podneo elektronsku prijavu u roku i dobio obaveštenje da plati naknadu od 100 evra. Kada je platio, Agencija je izdala potvrdu, a katastar je upisao kuću na njegovo ime.
Porodica sa troje dece
Jelena i njen suprug imaju troje dece i žive u stanu u zgradi čiji investitor više ne postoji. Kao porodica sa troje dece, oni ne plaćaju naknadu za upis stana.
Najčešća pitanja o upisu po zakonu Svoj na svome
Do kada mogu da podnesem prijavu za Svoj na svome?
Oba roka su istekla. Redovan rok od 60 dana istekao je ranije, a rok za naknadnu prijavu iz opravdanih razloga istekao je 24. oktobra 2026, godinu dana od stupanja zakona na snagu.
Koliko košta upis porodične kuće?
Za porodičnu kuću i stan bez poznatog investitora naknada zavisi od mesta i zone. Najmanja je 100 evra, u opštinama ispod 50.000 stanovnika i selima, a najveća 1.000 evra, u ekstra zoni Beograda.
Ko ne plaća naknadu?
Vlasnik porodične kuće ili stana koji ga koristi za stanovanje, ako je osoba sa invaliditetom, borac, porodica sa troje i više dece, samohrani roditelj ili korisnik socijalne pomoći.
Šta ako je kuća na tuđem placu?
Agencija vas upućuje da u roku od pet godina rešite svojinu na zemljištu pred nadležnim organom, najčešće sudom. Izuzetak postoji za kuću u kojoj stanujete najmanje 20 godina. Uslovi su i neprekidno plaćen porez najmanje 10 godina, da nema rešenja o uklanjanju, da nemate drugi stan i da je pri gradnji postojao pravni osnov na zemljištu. Tada se kuća upisuje uz obavezu da zemljište rešite u roku od pet godina.
Mogu li da se žalim na odluku Agencije?
Na potvrdu Agencije nema žalbe ni upravnog spora, ali možete podneti tužbu sudu prema mestu gde je nepokretnost.
Šta je sa kućom koju gradim sada, bez dozvole?
Zakon važi samo za objekte izgrađene do stupanja na snagu. Za kasniju gradnju bez dozvole donosi se rešenje o uklanjanju, a objekat se uklanja ili postaje svojina Republike Srbije.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima
Članovi 1, 2, 3, 5, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 17, 20, 24, 25 i 27.