Ko plaća porez od 2,5% pri kupovini stana i kada ste oslobođeni?
Kada se proda polovan stan, kuća ili plac, plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%, i po zakonu ga plaća prodavac. Kupac prvog stana oslobođen je za 40 m² i po 15 m² za svakog člana domaćinstva. Na nov stan od investitora ovaj porez se ne plaća, jer se plaća PDV.
Kada se plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Porez se plaća kada se uz naknadu prenosi pravo svojine na nepokretnosti, pravo intelektualne svojine ili pravo svojine na polovnom vozilu, plovilu ili vazduhoplovu (član 23 Zakona o porezima na imovinu). Plaća se i kada se svojina stekne sudskom odlukom ili održajem (član 24).
Porez se ne plaća kada se na promet plaća porez na dodatu vrednost, na primer kada kupujete nov stan od investitora. Ne plaća se ni kada suvlasnici podele nekretninu srazmerno svojim delovima (član 24a).
Ko plaća porez i koliko?
| Prenos | Ko plaća |
|---|---|
| Prodaja stana, kuće ili placa | prodavac (25) |
| Ugovor o doživotnom izdržavanju | davalac izdržavanja, kada primalac umre; dete ili supružnik primaoca ne plaća porez na deo koji bi nasledio (25, 29, 31) |
| Sticanje sudskom odlukom ili održajem | onaj ko je stekao svojinu (25) |
| Kupovina polovnog automobila | kupac, pre promene saobraćajne dozvole; osnovica se računa po formuli iz zakona, a ne po ceni (25, 27a, 40) |
Stopa je 2,5% (član 30). Kod nepokretnosti osnovica je ugovorena cena, ako nije niža od tržišne vrednosti. Ako poreski organ oceni da je cena niža od tržišne, može u roku od 60 dana utvrditi osnovicu po tržišnoj vrednosti. Rok teče od prijema poreske prijave, odnosno od kada poreski organ sazna za prenos ili primi dokaze za oslobođenje (član 27). Primer: za stan prodat za 10.000.000 dinara porez je 250.000 dinara.
Kupac jemči supsidijarno za porez koji prodavac ne plati. Ako se kupac ugovorom obavezao da plati porez, jemči solidarno, pa poreski organ porez može tražiti direktno od njega (član 42). Zato u ugovoru jasno napišite ko plaća porez.
Ko je oslobođen kao kupac prvog stana?
Porez se ne plaća na prenos stana ili porodične stambene zgrade fizičkom licu koje kupuje prvi stan (član 31a), ako su ispunjeni uslovi:
- kupac je punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji;
- od 1. jula 2006. do overe ugovora nije imao stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini u Srbiji.
Oslobođenje važi za 40 m² za kupca i po 15 m² za svakog člana domaćinstva koji od 1. jula 2006. takođe nije imao stan. Članovi domaćinstva su supružnik, deca i usvojenici, kao i roditelji i usvojitelji kupca i supružnika, koji sa kupcem žive u zajednici i imaju isto prebivalište. Ako je stan veći, porez se plaća samo na razliku u površini. Uslovi moraju biti ispunjeni na dan zaključenja ugovora (član 31a).
Oslobođenje se koristi samo jednom. Nema ga ako je kupac ili član njegovog domaćinstva već iskoristio ovo oslobođenje ili povraćaj PDV za prvi stan (član 31b). Uz ugovor se dostavlja overena izjava kupca da kupuje prvi stan (član 36). Primer: kupac sa suprugom kupuje stan od 60 m². Oslobođeno je 40 + 15 = 55 m², pa se porez plaća na 5 m².
Kako se plaća porez pri kupoprodaji stana, korak po korak?
- Proverite da li se plaća porez na prenos ili PDV. Ako kupujete nov stan od investitora koji plaća PDV, porez na prenos se ne plaća.
- Dogovorite u ugovoru ko plaća porez. Po zakonu porez plaća prodavac, ali se ugovorom može dogovoriti da ga plati kupac. Kupac tada jemči solidarno.
- Ako kupujete prvi stan, pripremite izjavu i dokaze. Javnom beležniku dajte overenu izjavu da kupujete prvi stan, uverenje o prebivalištu i dokaze o članovima domaćinstva.
- Ugovor overava javni beležnik. Beležnik ugovor šalje katastru, a katastar poreskom organu, pa poresku prijavu ne podnosite.
- Platite porez po rešenju. Poreski organ donosi rešenje, a porez se plaća u roku od 15 dana od dostavljanja.
Kada nastaje obaveza i koji su rokovi?
Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora. Kod stana u izgradnji, odnosno stana kupljenog pre nego što je završen, nastaje upisom u katastar ili primopredajom, šta je ranije. Kod doživotnog izdržavanja nastaje smrću primaoca izdržavanja (član 29).
Kada ugovor o prenosu nepokretnosti overi ili potvrdi javni beležnik, poreska prijava se ne podnosi. Beležnik šalje ugovor katastru, a katastar poreskom organu (član 34). U ostalim slučajevima prijava se podnosi u roku od 30 dana lokalnoj poreskoj upravi u opštini gde je nepokretnost (član 36). Porez se plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja (član 40).
Kako se upisuje svojina posle kupovine, piše na stranici uknjižba. Ako se ne slažete sa rešenjem, pogledajte stranicu žalba na poresko rešenje.
Primeri iz života
Polovan stan
Petar prodaje stan za 9.000.000 dinara. Ugovor overava javni beležnik, a poreski organ Petru šalje rešenje na 225.000 dinara, odnosno 2,5%. Petar porez plaća u roku od 15 dana.
Prvi stan za mladi par
Ana i njen suprug do sada nisu imali stan i imaju isto prebivalište. Ana kupuje polovan stan od 50 m² i daje beležniku izjavu da kupuje prvi stan za sebe i supruga. Oslobođenje važi za 55 m², pa se porez ne plaća.
Najčešća pitanja o porezu na prenos apsolutnih prava
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava kod prodaje stana?
Prodavac. Kupac jemči supsidijarno, odnosno plaća ako prodavac ne plati, a ako se ugovorom obavezao da plati porez, jemči solidarno.
Koliki je porez na prenos apsolutnih prava?
2,5% od ugovorene cene, ali ne manje od tržišne vrednosti. Ako je cena niža od tržišne, poreski organ može u roku od 60 dana utvrditi osnovicu po tržišnoj vrednosti.
Da li se plaća porez kada kupujem nov stan od investitora?
Ne plaća se porez na prenos ako se na promet plaća PDV. Kod prve prodaje novog stana investitor po pravilu obračunava PDV.
Ko je oslobođen kao kupac prvog stana?
Punoletni državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji od 1. jula 2006. nije imao stan u svojini. Oslobođenje važi za 40 m² za kupca i po 15 m² za svakog člana domaćinstva koji takođe nije imao stan.
Šta ako je stan veći od površine na koju se odnosi oslobođenje?
Porez se plaća samo na razliku između površine kupljenog stana i površine na koju se odnosi oslobođenje.
Da li moram da podnesem poresku prijavu?
Ne, ako je ugovor overio ili potvrdio javni beležnik. On šalje podatke, a poreski organ donosi rešenje. U ostalim slučajevima prijava se podnosi u roku od 30 dana.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o porezima na imovinu | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o porezima na imovinu
Članovi 23, 24, 24a, 25, 27, 27a, 29, 30, 31, 31a, 31b, 34, 36, 40 i 42.