Kako da izađem iz suvlasništva na stanu ili placu?
Svaki suvlasnik ima pravo da u svako doba zahteva deobu, i to pravo ne zastareva. Način deobe suvlasnici određuju sporazumom. Ako se ne dogovore, odlučuje sud, a kada stan ili kuća ne mogu da se podele bez znatnog gubitka vrednosti, sud određuje prodaju i podelu novca.
Kojim putem ide deoba suvlasništva?
Suvlasništvo postoji kada više lica ima pravo svojine na nepodeljenoj stvari, a deo svakog je određen srazmerno celini, kao idealni deo. Ako delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki. Osnov: čl. 13.
Kako se nepokretnost može podeliti?
| Način | Kada | Šta sledi |
|---|---|---|
| Sporazum suvlasnika | Svi se dogovorite ko šta dobija, ko koga isplaćuje ili da zajedno prodate stan. | Ugovor overava javni beležnik, a zatim se upisuje u katastar.čl. 16. st. 4., čl. 4. ZPN i čl. 93. ZJB |
| Fizička deoba odlukom suda | Nema dogovora, a nepokretnost može da se podeli bez znatnog gubitka vrednosti, na primer plac ili kuća sa dva odvojena stana. | Sud rešenjem određuje koji deo pripada kome i kako se koriste službenosti.čl. 16. st. 4. i čl. 153. i 154. ZVP |
| Deoba prodajom | Fizička deoba nije moguća ili bi znatno smanjila vrednost, što je čest slučaj kod stana. | Sud odlučuje da se nepokretnost proda, a novac deli prema suvlasničkim delovima.čl. 16. st. 5. |
Suvlasniku kome je deobom pripao deo, ostali suvlasnici odgovaraju za pravne i fizičke nedostatke tog dela, u granicama vrednosti svojih delova, tri godine od deobe. Osnov: čl. 16. st. 6. i 7.
Ova stranica govori o suvlasništvu. Imovinu stečenu u braku objašnjava stranica deoba imovine posle razvoda, a deobu zaostavštine stranica nasledstvo.
Šta smete da radite dok ste suvlasnik?
Svaki suvlasnik ima pravo da stvar drži i koristi zajedno sa ostalima, srazmerno svom delu i ne povređujući njihova prava. Osnov: čl. 14. st. 1.
| Posao | Ko odlučuje | Osnov |
|---|---|---|
| Redovno održavanje | suvlasnici čiji delovi čine više od polovine vrednosti | čl. 15. st. 2. |
| Neophodno održavanje bez dogovora | sud | čl. 15. st. 3. |
| Prodaja, zakup ili hipoteka na celoj stvari | svi suvlasnici | čl. 15. st. 4. |
| Prodaja sopstvenog suvlasničkog dela | vi, bez saglasnosti ostalih, ali ga prvo nudite njima | čl. 14. st. 2. |
Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja cele stvari suvlasnici snose srazmerno svojim delovima. Osnov: čl. 15. st. 6. Svoj deo možete prodati bez saglasnosti ostalih, ali imaju pravo preče kupovine. Osnov: čl. 14. st. 2. i 3. ZOSPO.
Pre prodaje dela, ponuda ostalim suvlasnicima
Suvlasnik koji hoće da proda svoj deo mora ga prvo ponuditi ostalim suvlasnicima. Ponuda se svima šalje istovremeno, pisano i preporučenim pismom, sa podacima o nepokretnosti, ceni i uslovima. Ako ima više suvlasnika, prednost ima onaj sa većim delom. Ko se ne izjasni za 15 dana, gubi prednost, a deo se može prodati drugom, ali ne pod povoljnijim uslovima. Osnov: čl. 5, 7. i 8. ZPN.
Ako je deo prodat bez ponude ili pod povoljnijim uslovima, zaobiđeni suvlasnik može tužbom tražiti da se deo proda njemu pod istim uslovima, u roku od 30 dana od saznanja, a najkasnije dve godine od ugovora. Uz tužbu polaže iznos tržišne vrednosti nepokretnosti. Osnov: čl. 10. ZPN.
Kako da pokrenete deobu, korak po korak?
- Proverite suvlasničke delove u katastru. Iz lista nepokretnosti utvrdite ko su svi suvlasnici i koliki je čiji deo. Ako delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki.
- Predložite ostalima sporazum. Dogovorite način deobe: fizičku podelu, isplatu jednog suvlasnika ili zajedničku prodaju. Ugovor kojim prenosite delove potvrđuje javni beležnik na čijem području je nepokretnost.
- Ako dogovora nema, podnesite predlog sudu. Predlog podnosite sudu na čijem području se nepokretnost nalazi. Obuhvatite sve suvlasnike, navedite katastarske podatke i priložite dokaze o pravu svojine.
- Učestvujte na ročištu. Sud poziva sve suvlasnike i lica koja imaju stvarno pravo na nepokretnosti. Poravnanje je moguće i tokom postupka.
- Upišite rezultat deobe u katastar. Na osnovu ugovora ili rešenja suda protiv koga više nema žalbe tražite upis novog stanja u katastru nepokretnosti.
Osnov: čl. 13. i 16. ZOSPO, čl. 149, 151. i 152. ZVP, čl. 4. ZPN i čl. 93. ZJB. Upis u katastar objašnjava stranica upis nepokretnosti u katastar.
Kako teče sudski postupak deobe?
Postupak može pokrenuti svaki suvlasnik, a predlog mora obuhvatiti sve suvlasnike. U predlogu navodite predmet deobe, delove, suvlasnike i lica koja imaju stvarno pravo na nepokretnosti, uz katastarske podatke i dokaze o svojini. Osnov: čl. 149.
Sud zakazuje ročište i poziva sve suvlasnike. Ako postignete poravnanje, sud ga unosi u zapisnik. Ako ne, sud vas saslušava, izvodi dokaze, a kada je nužno i veštačenje, pa rešenjem odlučuje o deobi, nastojeći da zadovolji opravdane interese suvlasnika. Pri odluci kome pripada određeni deo, sud posebno uzima u obzir potrebe pojedinog suvlasnika. Osnov: čl. 151, 152. i 153.
Kada deoba čeka parnicu
Ako je među suvlasnicima sporno pravo svojine na nepokretnosti ili veličina nečijeg dela, sud prekida postupak i upućuje predlagača da u određenom roku pokrene parnicu. Ako parnicu ne pokrene na vreme, smatra se da je predlog povukao. Osnov: čl. 150.
Koji rokovi važe?
| Šta | Rok | Osnov |
|---|---|---|
| Pravo da tražite deobu | ne zastareva, možete ga tražiti u svako doba | čl. 16. st. 1. i 2. |
| Parnica kada je pravo sporno | u roku koji odredi sud, inače se smatra da je predlog povučen | čl. 150. ZVP |
| Odgovor suvlasnika na ponudu vašeg dela | 15 dana od prijema ponude, pisanim putem | čl. 7. i 8. ZPN |
| Tužba suvlasnika zaobiđenog pri prodaji | 30 dana od saznanja za prodaju, najkasnije dve godine od ugovora | čl. 10. ZPN |
| Žalba na rešenje o deobi | 15 dana od dostavljanja rešenja | čl. 19. ZVP |
| Odgovornost za nedostatke dobijenog dela | tri godine od deobe | čl. 16. st. 6. i 7. |
Koliko košta?
U sudskoj deobi suvlasnici po pravilu snose troškove na jednake delove. Ako se delovi znatno razlikuju, sud ih raspoređuje srazmerno delovima. Sud može odlučiti i da sve troškove snosi suvlasnik u čijem se interesu postupak vodi, odnosno onaj koji je isključivo svojim ponašanjem dao povod za postupak. Osnov: čl. 28. st. 2. i 3. Iznose taksi prikazuje stranica sudske takse, a nagradu advokata stranica advokatska tarifa. Nagradu beležnika za sporazum objašnjava stranica koliko košta javni beležnik.
Primeri iz života
Nasleđen stan, troje braće i sestara
Troje naslednika su upisani kao suvlasnici po jednu trećinu. Dvoje žele da prodaju, jedan hoće da stanuje. Ako se ne dogovore da on isplati ostale, svako od njih može tražiti deobu. Stan se ne može podeliti bez gubitka vrednosti, pa sud može odrediti prodaju.
Plac na dve strane puta
Dva suvlasnika po polovinu imaju veliki plac koji se lako deli na dve parcele. Sud može da odredi fizičku deobu, a svakom dodeljuje parcelu koja odgovara njegovom delu.
Suvlasnik osporava udeo
Suvlasnik tvrdi da je on sam platio kuću i da drugome ne pripada polovina. Sud prekida postupak deobe i upućuje predlagača na parnicu, pa se deoba nastavlja tek kada spor o udelu bude rešen.
Najčešća pitanja o deobi suvlasništva
Mogu li da tražim deobu ako se ostali suvlasnici ne slažu?
Da. Svaki suvlasnik ima pravo da u svako doba traži deobu, osim u vreme kada bi deoba bila na štetu ostalih suvlasnika. Ako se ne dogovorite o načinu deobe, odlučuje sud.
Da li pravo na deobu zastareva?
Ne. Pravo da tražite deobu ne zastareva, a ugovor kojim se suvlasnik trajno odriče tog prava je ništav.
Šta ako stan ne može fizički da se podeli?
Sud će odlučiti da se deoba izvrši prodajom ako je fizička deoba nemoguća ili je moguća samo uz znatno smanjenje vrednosti.
Mogu li da prodam svoj deo bez pitanja ostalih?
Možete, ali ga prvo morate ponuditi ostalim suvlasnicima, pisano i preporučenim pismom, sa cenom i uslovima. Ako se ne izjasne za 15 dana, deo možete prodati drugom, ali ne pod povoljnijim uslovima.
Koji sud odlučuje o deobi?
Sud na čijem području se nepokretnost nalazi. Postupak je vanparnični, a predlog mora da obuhvati sve suvlasnike.
Šta ako suvlasnik tvrdi da ja nisam vlasnik ili da je moj deo manji?
Tada sud prekida postupak deobe i upućuje vas da u određenom roku pokrenete parnicu. Ako to ne uradite na vreme, smatra se da ste predlog povukli.
Ko plaća troškove sudske deobe?
Po pravilu svi suvlasnici na jednake delove. Ako se delovi znatno razlikuju, sud troškove raspoređuje srazmerno delovima, a može ih naložiti i suvlasniku koji je samo svojim ponašanjem dao povod za postupak.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, Sl. list SFRJ br. 6/80 i 36/90, Sl. list SRJ br. 29/96 i Sl. glasnik RS br. 115/2005, dr. zakon | Zakon o vanparničnom postupku | Zakon o prometu nepokretnosti | Zakon o javnom beležništvu | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa
Članovi 13, 14, 15. i 16.
- Zakon o vanparničnom postupku
Članovi 19, 28, 149, 150, 151, 152, 153. i 154.
- Zakon o prometu nepokretnosti
Članovi 2, 4, 5, 7, 8. i 10.
- Zakon o javnom beležništvu
Član 93.