Investitor kasni sa predajom stana. Šta možete da tražite?
Kada investitor kasni sa predajom stana, možete tražiti predaju stana i ugovornu kaznu, ako je ugovorena, kao i naknadu štete koju dokažete, na primer kiriju. Ako kašnjenje traje, ugovor možete raskinuti posle naknadnog roka i tražiti novac nazad sa kamatom. Kada konačno preuzimate stan, u zapisnik upišite da zadržavate pravo na kaznu, inače ga gubite.
Kada investitor kasni?
Investitor pada u docnju, što znači da kasni sa ispunjenjem obaveze, kada ne ispuni obavezu u roku koji je određen ugovorom. Ako rok nije određen, kasni od kada ga pozovete da ispuni obavezu (član 324 Zakona o obligacionim odnosima). Zato prvo pročitajte ugovor i anekse: rok može biti vezan za završetak radova, za upotrebnu dozvolu ili za predaju ključeva, a može biti predviđeno i produženje.
Zahtev upućujete onome ko je u ugovoru prodavac. Investitor, izvođač radova i agencija mogu biti različite firme. Ako imate samo predugovor, zaključenje glavnog ugovora možete sudom tražiti u roku od šest meseci od isteka roka za njegovo zaključenje (član 45).
Kada vam pripada ugovorna kazna?
Ugovorna kazna je iznos koji investitor plaća ako zakasni ili ne ispuni obavezu. Mora biti ugovorena (član 270), u istoj formi kao ugovor (član 271). Može biti određena ukupno, u procentu ili za svaki dan kašnjenja. Ako iz ugovora ne proizlazi drugačije, smatra se da je ugovorena za kašnjenje.
- Kada je kazna ugovorena za kašnjenje, možete tražiti i predaju stana i kaznu (član 273).
- Kaznu možete tražiti i kada niste pretrpeli štetu. Ako je šteta veća od kazne, tražite razliku do pune naknade (član 275).
- Sud može na zahtev investitora smanjiti kaznu ako je nesrazmerno visoka (član 274).
- Sporazum o kazni gubi dejstvo ako je do kašnjenja došlo iz uzroka za koji investitor ne odgovara (član 272), a to investitor mora da dokaže (član 263).
Razlika prema naknadi štete je u tome što kaznu ne morate da dokazujete, a štetu morate. Primer obračuna: ako je ugovoreno 300 evra za svaki mesec kašnjenja, a investitor kasni četiri meseca, kazna je 1.200 evra. Ako ugovor predviđa obračun po danu ili najviši iznos, računica je drugačija.
Kako da sačuvate pravo na kaznu pri preuzimanju stana?
Ako primite stan, a investitoru bez odlaganja ne saopštite da zadržavate pravo na ugovornu kaznu zbog kašnjenja, to pravo gubite (član 273). Najsigurnije je da to upišete u zapisnik o primopredaji i da investitor potpiše da je primio vašu izjavu.
Primer izjave u zapisniku, koju prilagođavate
„Stan preuzimam dana [datum]. Zadržavam pravo na ugovornu kaznu zbog kašnjenja sa predajom stana prema članu [broj] ugovora od [datum]. Potpisivanje ovog zapisnika ne znači odricanje od tog prava.“
Primedba na nedovršene radove nije isto što i zadržavanje prava na kaznu. Pre potpisa proverite i da li zapisnik sadrži izjavu da ste sve primili i da nemate drugih zahteva.
Šta da uradite kada investitor kasni, korak po korak?
- Pročitajte ugovor i anekse. Pronađite tačan rok: da li je vezan za završetak radova, upotrebnu dozvolu ili predaju ključeva, i da li postoji ugovorna kazna.
- Sačuvajte dokaze. Ugovor, uplatnice, prepisku o kašnjenju, fotografije gradilišta i ugovor o zakupu stana u kome živite dok čekate.
- Pošaljite investitoru pisani zahtev. Tražite predaju stana i ugovornu kaznu, ili ostavite naknadni rok ako razmišljate o raskidu.
- Ne potpisujte aneks bez provere. Proverite da li se novim rokom odričete kazne ili naknade za dosadašnje kašnjenje.
- Pri preuzimanju stana sačuvajte pravo na kaznu. U zapisnik o primopredaji upišite da zadržavate pravo na ugovornu kaznu zbog kašnjenja.
- Ako nema dogovora, tužite. Tražite kaznu, naknadu štete ili raskid i povraćaj novca, pre isteka roka zastarelosti.
Možete li da tražite kiriju koju plaćate dok čekate?
Kada investitor zakasni, imate pravo na naknadu štete koju ste zbog toga pretrpeli (član 262). Investitor odgovara za štetu koju je u vreme zaključenja ugovora morao da predvidi kao moguću posledicu kašnjenja (član 266). Kirija za stan u kome živite dok čekate obično je takva šteta. Pripremite ugovor o zakupu i dokaze o plaćanju za period kašnjenja.
Investitor se oslobađa odgovornosti za štetu ako dokaže da je zakasnio zbog okolnosti nastalih posle zaključenja ugovora koje nije mogao da spreči ni otkloni (član 263). I vi morate preduzeti razumne mere da smanjite štetu (član 266). Izgubljena zarada od planiranog izdavanja stana se ne podrazumeva i mora se dokazati.
Kada možete da raskinete ugovor?
| Situacija | Šta zakon kaže |
|---|---|
| Rok je bitan sastojak ugovora, na primer ugovor kaže da se raskida ako stan ne bude predat do tog dana | ugovor se raskida po samom zakonu, osim ako bez odlaganja tražite ispunjenje (125) |
| Rok nije bitan sastojak | za raskid morate ostaviti primeren naknadni rok (126) |
| Investitor jasno pokazuje da stan neće predati | raskid bez naknadnog roka (127, 128) |
| Nedostaje neznatan deo obaveze | ugovor se ne može raskinuti (131) |
Posle raskida investitor vam vraća ono što ste platili, sa zateznom kamatom od dana kada je primio novac, a imate pravo i na naknadu štete (član 132). Ako ste dali kaparu, za nju važe posebna pravila opisana na stranici kapara i odustanak od kupovine.
Pre nego što prestanete da plaćate rate, proverite ugovor. Kašnjenje investitora ne znači automatski da i vi smete da kasnite. Proverite i da li je investitor u stanju da vrati novac, jer pravo i stvarna naplata nisu isto.
Da li predaja ključeva znači da je stan spreman?
Ne nužno. Zgrada se sme koristiti tek kada dobije upotrebnu dozvolu (član 158 Zakona o planiranju i izgradnji). Tražite od investitora podatke o upotrebnoj dozvoli i priključcima. Kako da proverite investitora pre kupovine, piše na stranici kupovina stana u izgradnji. Ako je na zgradi hipoteka banke investitora, pogledajte stranicu uknjižba.
Da li da potpišete aneks sa novim rokom?
Pročitajte da li aneks samo pomera rok ili sadrži i odricanje od ugovorne kazne, naknade štete ili raskida za dosadašnje kašnjenje. Ako želite da sačuvate ta prava, to mora jasno da piše u aneksu. Usmeno obećanje da „sve ostaje isto“ ne vredi kao pisana odredba.
Koliki je rok i koliko košta?
Naknada štete zbog povrede ugovora zastareva u istom roku kao i sama obaveza iz ugovora (član 376). Opšti rok zastarelosti je deset godina, ako zakon ne određuje kraći (član 371), a teče od dana kada ste mogli da tražite ispunjenje (član 361). Pisana opomena ne prekida zastarelost (član 391). Posebni su rok od šest meseci za predugovor i obaveza da kaznu zadržite pri preuzimanju stana.
Troškove spora čine sudska taksa i nagrada advokatu, a zavise od vrednosti zahteva. Cene su na stranicama sudske takse i advokatska tarifa.
Primeri iz života
Kazna sačuvana u zapisniku
Jelena je stan trebalo da dobije u martu, a dobila ga je u julu. Ugovorom je predviđeno 300 evra za svaki mesec kašnjenja. U zapisnik o primopredaji upisala je da zadržava pravo na ugovornu kaznu, pa od investitora traži 1.200 evra.
Kazna izgubljena
Marko je preuzeo stan sa šest meseci kašnjenja i potpisao zapisnik bez ikakve napomene. Kada je mesec dana kasnije tražio ugovornu kaznu, investitor je odbio, jer Marko pri preuzimanju nije saopštio da zadržava to pravo. Marko i dalje može tražiti naknadu dokazane štete, na primer plaćene kirije.
Najčešća pitanja kada investitor kasni
Da li mi pripada ugovorna kazna ako nije ugovorena?
Ne. Ugovorna kazna postoji samo ako je ugovorena. Bez nje možete tražiti naknadu štete koju dokažete, na primer kiriju.
Da li preuzimanjem stana gubim pravo na kaznu?
Gubite ga ako pri preuzimanju bez odlaganja ne saopštite investitoru da zadržavate pravo na ugovornu kaznu zbog kašnjenja. Najbolje je to upisati u zapisnik o primopredaji.
Mogu li da tražim i kaznu i kiriju?
Ako je šteta veća od ugovorne kazne, možete tražiti razliku do potpune naknade. Ne dobijate dva puta isti iznos za isti gubitak.
Kada mogu da raskinem ugovor?
Ako rok nije bitan sastojak ugovora, morate investitoru ostaviti primeren naknadni rok. Ako ni tada ne preda stan, možete raskinuti ugovor i tražiti povraćaj novca sa kamatom.
Može li sud da smanji ugovornu kaznu?
Može, na zahtev investitora, ako je kazna nesrazmerno visoka s obzirom na vrednost i značaj obaveze.
Da li se investitor oslobađa kazne zbog okolnosti koje nije mogao da spreči?
Sporazum o kazni gubi dejstvo ako je do kašnjenja došlo iz uzroka za koji investitor ne odgovara. To on mora da dokaže.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o obligacionim odnosima | Zakon o planiranju i izgradnji | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o obligacionim odnosima
Članovi 45, 124, 125, 126, 127, 128, 131, 132, 262, 263, 266, 270, 271, 272, 273, 274, 275, 324, 361, 371, 376 i 391.
- Zakon o planiranju i izgradnji
Član 158.