Šta je solemnizacija ugovora i kako se radi?
Solemnizacija je potvrđivanje ugovora kod javnog beležnika: beležnik vam ugovor pročita, vi ga potpišete pred njim, a on stavlja klauzulu bez koje ugovor nije punovažan. Obavezna je za kupoprodaju i poklon stana ili placa, doživotno izdržavanje, bračni ugovor i deobu imovine supružnika.
Šta beležnik potvrđuje kod solemnizacije?
Solemnizacija je potvrđivanje privatne isprave, ugovora koji niste sastavili kod beležnika. Osnov: čl. 6. ZJB. Beležnik solemnizacionom klauzulom potvrđuje da vam je ugovor pročitan u njegovom prisustvu, da ste izjavili da u svemu odgovara vašoj volji i da ste ga svojeručno potpisali. Ta klauzula je uslov za punovažnost pravnog posla. Osnov: čl. 93a. ZJB.
Klauzula sadrži, između ostalog, podatke o beležniku i strankama, način utvrđivanja identiteta, izjavu da su stranke poučene o posledicama posla, datum, broj i potpise. Bez podataka iz tač. 1, 2, 6, 8, 10, 11. i 12. klauzula nema svojstvo ni dejstvo javne isprave. Osnov: čl. 93b. ZJB.
Solemnizacija nije isto što i overa potpisa: kod overe beležnik potvrđuje samo da je potpis vaš, a ne sadržinu ugovora. Osnov: čl. 6. ZJB.
Koji ugovori moraju da se solemnizuju?
| Ugovor | Primer | Osnov |
|---|---|---|
| Promet nepokretnosti | kupoprodaja ili poklon stana, kuće, placa | čl. 2. i 4. ZPN, čl. 93. ZJB |
| Hipoteka i založna izjava | kada ne sadrže izričitu izjavu o neposrednom prinudnom izvršenju | čl. 93. ZJB |
| Službenost | pravo prolaza preko tuđeg placa | čl. 93. ZJB |
| Zajam između fizičkih lica | 10.000 evra ili više | čl. 93. ZJB |
| Doživotno izdržavanje | stan u zamenu za negu do kraja života | čl. 195. ZN |
| Prenos naslednog dela pre deobe | brat prenosi svoj deo sestri | čl. 231. ZN |
| Bračni ugovor | supružnici isključuju zajedničku imovinu | čl. 188. PZ |
| Deoba zajedničke imovine supružnika | sporazum o podeli stana posle razvoda | čl. 179. PZ |
| Upravljanje zajedničkom imovinom | jedan supružnik upravlja za oba | čl. 189. PZ |
Kod doživotnog izdržavanja i bračnog ugovora beležnik vas posebno upozorava na posledice i to upisuje u klauzulu. Osnov: čl. 195. st. 2. ZN i čl. 188. st. 2. PZ.
Šta ako ugovor nije solemnizovan?
- Ugovor o prometu nepokretnosti koji nije zaključen u obliku solemnizovane isprave kod nadležnog beležnika ne proizvodi pravno dejstvo. Osnov: čl. 4. st. 4. ZPN.
- Ugovor o doživotnom izdržavanju bez solemnizacije i upozorenja beležnika je ništav. Osnov: čl. 195. st. 3. ZN.
- Ako stan nema upotrebnu dozvolu ili je u postupku legalizacije, beležnik vas upozorava i to unosi u ugovor; ako se protivite unošenju upozorenja, odbija da potvrdi ugovor. Osnov: čl. 4a. ZPN.
- Ako je ista nepokretnost istog prodavca već bila predmet overe, javnobeležničkog zapisa ili solemnizacije, beležnik vas na to upozorava. Osnov: čl. 4b. ZPN.
Da li vam treba advokat i ko je nadležan?
Solemnizaciju vrši javni beležnik, a ne sud. Osnov: čl. 93. ZJB. Za ugovor o prometu nepokretnosti isključivo je nadležan beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost; ako je ima na području više beležnika, nadležan je svaki od njih. Osnov: čl. 4. st. 2. i 3. ZPN. Beležnike po mestima pronađite u imeniku javnih beležnika.
Advokat nije obavezan. Ugovor možete sastaviti sami ili uz advokata, a ako želite da ga sastavi beležnik, to je javnobeležnički zapis. Ako ne možete da dođete, potpisuje punomoćnik: za punomoćje je dovoljno da vaš potpis bude overen. Osnov: čl. 90. st. 2. ZOO. Više na stranici overa punomoćja.
Kako se solemnizuje ugovor, korak po korak?
- Pripremite ugovor. Ugovor sastavljate sami ili uz advokata. Ako želite da ga sastavi beležnik, to nije solemnizacija nego javnobeležnički zapis, koji je skuplji.
- Izaberite nadležnog beležnika. Za ugovor o prometu nepokretnosti nadležan je isključivo beležnik na čijem području se nalazi stan, kuća ili plac.
- Ponesite lične isprave i dokumente. Ličnu kartu ili pasoš, izvod iz katastra ili drugu ispravu o imovini i punomoćje ako neko potpisuje umesto vas.
- Ugovor se čita i potpisuje pred beležnikom. Beležnik vam pročita ugovor, vi izjavite da odgovara vašoj volji i svojeručno ga potpišete.
- Beležnik stavlja klauzulu i šalje prepis. Klauzula o potvrđivanju je uslov punovažnosti. Kod prometa nepokretnosti beležnik prepis šalje odmah sudu, a poreskom organu u roku od deset dana.
Osnov: čl. 93. i 93a. ZJB, čl. 4. i 4v. ZPN.
Koliko košta solemnizacija?
Nagrada za solemnizaciju iznosi 60% nagrade za javnobeležnički zapis, koja zavisi od vrednosti posla. Osnov: tar. br. 1. i 9. Javnobeležničke tarife.
| Vrednost posla | Zapis | Solemnizacija |
|---|---|---|
| do 600.000 | 12.960 | 7.776 |
| 600.001 do 2.500.000 | 21.600 | 12.960 |
| 2.500.001 do 5.000.000 | 30.240 | 18.144 |
| 5.000.001 do 7.000.000 | 43.200 | 25.920 |
| 7.000.001 do 10.000.000 | 51.840 | 31.104 |
Za treću i svaku narednu stranku nagrada raste, a dodaju se i materijalni troškovi. Svi iznosi i kalkulator su na stranici koliko košta javni beležnik.
Primeri iz života
Kupovina stana u Nišu
Ugovor je pripremio advokat. Solemnizujete ga kod beležnika u Nišu, jer je tamo stan, i za cenu od 4.800.000 dinara plaćate 18.144 dinara nagrade.
Ugovor samo sa overenim potpisima
Prodavac predlaže da samo overite potpise. Takav ugovor o prodaji stana ne proizvodi pravno dejstvo, pa morate na solemnizaciju.
Kupac živi u inostranstvu
Kupac ne može da dođe. Daje punomoćje sa overenim potpisom, a punomoćnik potpisuje ugovor pred beležnikom.
Najčešća pitanja o solemnizaciji
Šta znači da je ugovor solemnizovan?
Da ga je javni beležnik potvrdio: strankama ga je pročitao, one su izjavile da odgovara njihovoj volji i svojeručno ga potpisale, a beležnik je stavio klauzulu o potvrđivanju.
Koji ugovori moraju da se solemnizuju?
Između ostalog ugovor o prometu nepokretnosti, ugovor o doživotnom izdržavanju, bračni ugovor, sporazum supružnika o deobi zajedničke imovine i ugovor o prenosu naslednog dela pre deobe.
Koliko košta solemnizacija ugovora?
Solemnizacija košta 60% nagrade za javnobeležnički zapis. Za stan od 5.000.000 dinara to je 18.144 dinara, a zapis bi bio 30.240 dinara.
Šta ako ugovor o kupovini stana nije solemnizovan?
Ugovor o prometu nepokretnosti koji nije zaključen u obliku solemnizovane isprave kod nadležnog beležnika ne proizvodi pravno dejstvo.
Da li je overa potpisa isto što i solemnizacija?
Nije. Kod overe beležnik potvrđuje samo da je potpis vaš. Kod solemnizacije potvrđuje i da vam je ugovor pročitan i da odgovara vašoj volji.
Može li neko drugi da potpiše umesto mene?
Može, preko punomoćnika. Za punomoćje za takav ugovor dovoljno je da vaš potpis na punomoćju bude overen.
Kod kog beležnika se solemnizuje kupoprodaja stana?
Kod beležnika na čijem području se nalazi nepokretnost. Ako se nepokretnosti nalaze na području više beležnika, nadležan je svaki od njih.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o javnom beležništvu | Zakon o prometu nepokretnosti | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o javnom beležništvu
Članovi 6, 93, 93a. i 93b.
- Zakon o prometu nepokretnosti
Članovi 2, 4, 4a, 4b. i 4v.
- Zakon o nasleđivanju
Članovi 195. i 231.
- Porodični zakon
Članovi 179, 188. i 189.
- Zakon o obligacionim odnosima
Član 90.
- Javnobeležnička tarifa
Tarifni brojevi 1. i 9.