Agencija traži proviziju za stan, da li ste dužni da platite?
Agencija za nekretnine stiče pravo na proviziju tek kada se zaključi ugovor za koji je posredovala, a ranije samo ako ste ugovorili da je dovoljan predugovor. Samo razgledanje stana ne znači da dugujete proviziju. Visina provizije nije propisana zakonom, nego se ugovara, pa zahtev agencije uvek proveravajte prema svom ugovoru o posredovanju.
Da li kupac mora da plati agenciju prodavca?
Ne automatski. Agencija posreduje na osnovu ugovora o posredovanju, a onaj ko je angažovao agenciju može biti prodavac, kupac, zakupodavac ili zakupac (član 15 Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti). To što je prodavac potpisao ugovor sa agencijom ne znači da i vi dugujete proviziju.
Ugovor o posredovanju mora biti pisani ili elektronski i mora da sadrži visinu, način i rok plaćanja provizije, rok važenja ugovora i cenu dodatnih usluga ako su ugovorene (član 15). Tražite od agencije da vam pokaže koji dokument ste vi potpisali i na osnovu čega tvrdi da joj dugujete.
Potpisali ste potvrdu o gledanju stana, da li je to ugovor?
Pročitajte ceo tekst, i sitna slova i ono što piše na poleđini. Papir na kome je zapisan samo datum razgledanja nije isto što i ugovor u kome piše provizija, predmet posredovanja i rok plaćanja. Ali dokument nazvan „potvrda“ može da sadrži i ugovorne odredbe, pa ne gledajte samo naslov.
- Da li ste dobili kopiju i opšte uslove agencije? Opšti uslovi su deo ugovora o posredovanju (član 28).
- Da li piše ime agencije i broj pod kojim je upisana u registar (član 15)?
- Da li je jasno koja nekretnina i koji posao su predmet posredovanja?
- Da li piše iznos ili način obračuna provizije i rok plaćanja?
Kada agencija stiče pravo na proviziju?
| Situacija | Šta to znači | Član zakona |
|---|---|---|
| Samo ste gledali stan | provizija se još ne duguje | 20 |
| Zaključen je ugovor za koji je agencija posredovala | agencija stiče pravo na proviziju | 20 |
| Zaključen je predugovor | pravo nastaje samo ako je tako ugovoreno | 20 |
| Agencija traži deo provizije unapred | nije dozvoljeno | 20 |
| Kupili ste stan od same agencije ili njenog agenta | agencija nema pravo na proviziju | 20 |
Dodatne usluge, na primer posebno oglašavanje, agencija može naplatiti samo ako su izričito navedene u ugovoru (član 20). Ne prihvatajte da se provizija preimenuje u „administrativni trošak“. Račun agencija ispostavlja prema ugovoru o posredovanju (član 21).
Da li agencija ima pravo ako ste sami našli kupca ili stan?
Odlučuje da li je agencija stvarno posredovala, odnosno da li vas je ona povezala sa drugom stranom (član 3). Provizija se duguje za ugovor za koji je agencija posredovala (član 20). Sačuvajte datum kada ste saznali za nekretninu, ranije oglase i prvu poruku sa drugom stranom. Ako vas je agencija povezala, kasnije potpisivanje ugovora bez nje ne briše njen zahtev.
Ako ste drugu stranu našli sami, tražite od agencije da napiše šta je tačno uradila i na osnovu čega traži proviziju. Proverite i da li ste potpisali ekskluzivno posredovanje.
Šta znači ekskluzivno posredovanje?
Ako ste izričito ugovorili ekskluzivno posredovanje, obavezali ste se da u ugovorenom roku nećete angažovati drugu agenciju za istu nekretninu (član 26). Ako za to vreme zaključite posao preko druge agencije, prvoj plaćate iznos ugovorene provizije kao naknadu štete. Agencija je dužna da vas posebno upozori šta ta odredba znači.
Zakon ovde govori o drugoj agenciji, a ne o slučaju kada ste kupca našli sami. Zato pročitajte šta još piše u vašem ugovoru i pratite datum do kada ekskluzivnost traje.
Otkazali ste ugovor, može li agencija i dalje da traži novac?
Ugovor o posredovanju možete otkazati pisano ili elektronski. Otkaz ne morate da obrazlažete i važi od dana kada ga agencija primi. Ako u ugovoru nije drugačije napisano, ugovor važi godinu dana (član 27).
- Ako u roku od mesec dana posle vašeg otkaza zaključite posao koji je neposredna posledica rada agencije, dugujete punu proviziju, osim ako je drugačije ugovoreno (član 27). Na primer, kupili ste baš stan koji vam je pokazala agencija.
- Ako je agencija samo delimično, ali značajno pomogla, dugujete deo provizije, osim ako je drugačije ugovoreno (član 27).
- Troškove agencije plaćate bez obzira na uspeh samo ako je to izričito ugovoreno (član 27).
Kolika je provizija i kako da proverite račun?
Zakon ne propisuje proviziju od 2 ili 3 odsto. Iznos ili način obračuna piše u ugovoru i u opštim uslovima agencije, koji moraju biti istaknuti u njenom poslovnom prostoru (član 28). Proverite od kog iznosa se računa provizija, procenat ili fiksni iznos, valutu, PDV i da li je porez već uračunat.
Primer računa
Cena stana je 100.000 evra, a ugovorena provizija 2 odsto, što je 2.000 evra. Ako ugovor kaže da PDV od 20 odsto nije uračunat, a agencija plaća PDV, ukupno plaćate 2.400 evra, preračunato u dinare. To je računski primer, a ne propisana tarifa.
Proviziju ne mešajte sa kaparom, porezom i troškovima javnog beležnika. Pravila o kapari su na stranici kapara i odustanak od kupovine.
Kako da osporite proviziju?
Tražite kopiju ugovora, opštih uslova i obračun. Odgovorite pisano i napišite šta tačno osporavate: obavezu, iznos, rok ili doprinos agencije. Sačuvajte dokaz slanja i ne potpisujte priznanje duga ili plan otplate pre provere.
Registar posrednika je javan i svako može besplatno da ga pogleda na sajtu ministarstva nadležnog za trgovinu (član 7). Posredovanjem sme da se bavi samo agencija upisana u registar (član 12). Prijava tržišnoj inspekciji ne rešava spor o novcu. Ako dobijete tužbu ili rešenje o izvršenju, gledajte rok koji piše u tom dokumentu, a ne prepisku sa agencijom.
Kako da proverite zahtev agencije za proviziju, korak po korak?
- Tražite ugovor i opšte uslove. Sačuvajte ugovor o posredovanju, potvrdu o gledanju stana i opšte uslove poslovanja agencije.
- Proverite agenciju u registru. Registar posrednika je javan i besplatan. Proverite da li je agencija upisana i pod kojim brojem.
- Proverite ko vas je povezao. Zapišite kada ste i od koga saznali za stan ili kupca i sačuvajte prve poruke sa drugom stranom.
- Proverite da li je posao zaključen. Provizija se duguje kada se zaključi ugovor, a za predugovor samo ako je tako ugovoreno.
- Proverite obračun. Osnovica, procenat ili fiksni iznos, PDV i dodatni troškovi moraju da odgovaraju ugovoru.
- Odgovorite pisano. Platite ono što nije sporno, a za ostalo napišite zašto osporavate. Ne potpisujte priznanje duga pre provere.
Kada vam treba advokat?
Advokat je koristan u složenijim slučajevima. Na primer, kada potvrda o gledanju ima ugovorne odredbe, kada postoji ekskluzivnost ili kada su u poslu dve agencije. Isto važi kada se traži provizija posle otkaza ili kada je već stigla tužba. Pre kupovine pogledajte i stranicu kupovina stana, jer agencija ne zamenjuje proveru vlasništva i tereta. Cene su na stranici advokatska tarifa.
Primeri iz života
Provizija posle otkaza
Ivana preko agencije gleda stan, a zatim otkazuje ugovor sa agencijom. Dve nedelje kasnije kupuje isti stan direktno od prodavca. Pošto je kupila stan koji joj je pokazala agencija, u roku od mesec dana posle otkaza, duguje punu proviziju, osim ako ugovor kaže drugačije.
Avans provizije
Agencija traži od Stefana 500 evra „rezervacije provizije“ pre nego što je potpisan bilo kakav predugovor. Stefan ne mora da plati, jer posrednik ne sme da traži deo provizije unapred.
Najčešća pitanja o proviziji agencije
Da li je provizija zakonom određena na 2 odsto?
Nije. Visina provizije ili način obračuna se ugovaraju i moraju da budu navedeni u ugovoru i opštim uslovima agencije.
Da li dugujem proviziju samo zato što sam gledao stan?
Ne. Agencija stiče pravo na proviziju kada se zaključi ugovor za koji je posredovala, a ranije samo ako je ugovoreno da pravo nastaje sklapanjem predugovora.
Može li agencija da traži deo provizije unapred?
Ne može. Zakon zabranjuje da posrednik traži deo provizije pre zaključenja predugovora, odnosno ugovora za koji posreduje.
Mogu li da otkažem ugovor sa agencijom bez razloga?
Možete. Otkaz se daje pisano ili elektronski, ne mora biti obrazložen i važi od dana kada ga agencija primi.
Šta ako kupim stan u roku od mesec dana posle otkaza?
Ako u roku od mesec dana posle vašeg otkaza zaključite posao koji je neposredna posledica rada agencije, dugujete punu proviziju, osim ako je drugačije ugovoreno.
Šta znači ekskluzivno posredovanje?
Obavezali ste se da u ugovorenom roku nećete angažovati drugu agenciju za tu nekretninu. Ako prodate preko druge agencije, prvoj plaćate iznos provizije kao naknadu štete.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti
Članovi 3, 7, 12, 15, 16, 20, 21, 26, 27 i 28.