Odustali ste od kupovine stana ili prodavac ne vraća kaparu, šta vam pripada?
Kapara je znak da je ugovor zaključen. Ako od kupovine stana odustane kupac, prodavac po pravilu zadržava kaparu, a ako odustane prodavac, kupac može tražiti dvostruku (udvojenu) kaparu. Avans je drugačiji: to je deo cene koji se posle raskida vraća. Predugovor za stan važi samo ako ga je potvrdio javni beležnik, a bez toga se primljeni novac vraća.
Šta je kapara, a šta avans i odustanica?
| Šta ste dali | Šta znači | Šta biva ako se ne kupi | Član zakona |
|---|---|---|---|
| Kapara | znak da je ugovor zaključen; posle kupovine se uračunava u cenu ili vraća | zavisi od toga ko je odgovoran, tabela niže | 79. i 80 |
| Avans | deo cene plaćen unapred | posle raskida se vraća, sa kamatom zbog kašnjenja od dana kada je primljen | 132 |
| Odustanica | cena za pravo da se odustane, samo ako je ugovorena | ko odustane, gubi je ili vraća dvostruko | 82. i 83 |
Važno je kako je novac nazvan u ugovoru i šta su strane stvarno dogovorile. Čim date kaparu, smatra se da ste se obavezali na kupovinu, osim ako ugovor kaže drugačije (član 79 Zakona o obligacionim odnosima). Bez posebnog dogovora niko ne može da odustane samo tako što ostavi kaparu ili vrati dvostruku.
Kada se kapara gubi, a kada se vraća dvostruko?
| Ko je odgovoran | Šta druga strana može da traži | Član zakona |
|---|---|---|
| Kupac, koji je dao kaparu | prodavac bira: 1) da se kupovina ipak završi, ako je moguće; 2) naknadu štete, a kapara se odbija ili vraća; 3) samo da zadrži kaparu | 80 |
| Prodavac, koji je primio kaparu | kupac bira: 1) da se kupovina ipak završi, ako je moguće; 2) povraćaj kapare i naknadu štete; 3) dvostruku kaparu | 80 |
| Ugovor je delimično izvršen | kapara se ne zadržava, nego se uračunava u naknadu ili u ostatak cene | 81 |
| Niko, kupovina je propala jer se nije desilo ono od čega je zavisila, na primer kredit | kapara se vraća, jer kupovina nikada nije počela da važi | 74. i 210 |
Ako tražite da se kupovina ipak završi, možete tražiti i naknadu štete zbog kašnjenja. Preveliku kaparu sud može da smanji na zahtev onoga ko ima interes, na primer kupca koji ju je dao (član 80).
Šta ako predugovor nije potvrđen kod javnog beležnika?
Ugovor o kupovini stana mora da potvrdi (solemnizuje) javni beležnik na čijem se području stan nalazi. Ugovor koji nije tako zaključen ne važi, odnosno nema pravno dejstvo (član 4 Zakona o prometu nepokretnosti).
I predugovor za stan mora da potvrdi javni beležnik, kao i pravi ugovor (član 45). Zato „predugovor“ ili „ugovor o kapari“ samo potpisan, ili samo sa overenim potpisima, ne obavezuje ni kupca ni prodavca. Ko je po takvom ugovoru primio novac, dužan je da ga vrati (član 104).
Ako ste kaparu dali u gotovini bez priznanice, dokaz mogu biti poruke, svedoci ili podizanje novca sa računa tih dana. Zato kaparu uvek dajte uz potpisanu priznanicu ili uplatom na račun.
Pre nego što date kaparu, tražite da se predugovor zaključi kod javnog beležnika. Šta još treba proveriti pre kupovine, piše na stranici kupovina stana, a o samoj potvrdi na stranici solemnizacija ugovora.
Šta ako banka ne odobri kredit?
Ugovor može da se zaključi pod uslovom, na primer da banka odobri kredit do određenog dana (član 74). Ako je takav uslov upisan, a kredit nije odobren, ugovor ne proizvodi dejstvo i kapara se vraća, jer je data za posao koji nije nastao (član 210).
Ako uslov nije upisan, odbijanje kredita je po pravilu rizik kupca. Prodavac tada može tražiti da zadrži kaparu. Ako kupac namerno ne zatraži kredit, smatra se da se uslov ispunio (član 74). Zato uslov o kreditu upišite u predugovor.
Koji rokovi i pravila važe kada tražite novac nazad?
| Pitanje | Odgovor | Član zakona |
|---|---|---|
| Od kada druga strana kasni | od dana kada je trebalo da vrati novac, a ako taj dan nije dogovoren, od vašeg pisanog zahteva | 324 |
| Da li morate dati dodatni rok | da, ako datum nije bio presudan, a želite da raskinete ugovor; rok treba da bude razuman za taj posao | 126 |
| Kako se raskida ugovor | izjavom drugoj strani, bez odlaganja; posle toga svaka strana vraća ono što je primila | 130. i 132 |
| Kamata | ko vraća novac plaća kamatu zbog kašnjenja (zateznu kamatu) od dana kada je novac primio | 132 |
| Gde se tuži | osnovni sud, bez obzira na iznos; privredni sud ako ste i vi i druga strana firme | pravila o nadležnosti sudova |
| Do kada možete da tužite | zahtev za povraćaj kapare ili avansa zastareva za deset godina | 371 |
| Ako hoćete da se kupovina ipak završi | tužba da druga strana zaključi glavni ugovor, u roku od šest meseci od dana do kog je trebalo da ga zaključi | 45 |
Kako teče parnica, piše na stranici parnični postupak.
Kako da tražite povraćaj kapare, korak po korak?
- Pronađite ugovor i dokaz o uplati. Pogledajte da li u ugovoru piše kapara, avans ili odustanica i da li ga je potvrdio javni beležnik. Sačuvajte priznanicu ili izvod sa računa.
- Utvrdite ko je odgovoran što kupovina nije završena. Od toga zavisi da li se kapara gubi, vraća ili vraća dvostruko. Sačuvajte poruke i dopise iz kojih se to vidi.
- Pošaljite pisani zahtev preporučeno. Navedite koliko tražite, na osnovu čega i do kog dana. Ako druga strana kasni, ostavite joj razuman novi rok da ispuni obavezu.
- Izjavite da raskidate ugovor, ako je potrebno. Raskid odmah saopštite drugoj strani, najbolje pisano. Posle raskida svaka strana vraća ono što je primila.
- Podnesite tužbu osnovnom sudu. Ako novac ne bude vraćen, tužbom tražite kaparu, dvostruku kaparu ili povraćaj avansa, sa kamatom.
- Ako druga strana neće da zaključi glavni ugovor, pazite na rok. Ako hoćete da se kupovina ipak završi, tužbu za zaključenje glavnog ugovora podnesite u roku od šest meseci od dogovorenog roka.
Da li vam treba advokat i koliko košta?
Advokat nije obavezan. Kod većih iznosa i spornih ugovora se isplati, jer se dokazuje ko je odgovoran. Sudska taksa i nagrada advokata zavise od vrednosti spora. Proverite sudske takse i advokatsku tarifu. Ko izgubi spor, po pravilu plaća i troškove druge strane.
Primeri iz života
Prodavac je stan prodao drugom
Kupac je kod javnog beležnika zaključio predugovor i dao 5.000 evra kapare. Prodavac je zatim stan prodao drugom kupcu po višoj ceni. Kupac može tražiti dvostruku kaparu, 10.000 evra, ili povraćaj kapare i naknadu štete ako je šteta veća.
Kapara bez beležnika
Kupac je dao 3.000 evra kapare na osnovu papira koji su potpisali samo on i prodavac. Posle mesec dana kupac je odustao. Pošto predugovor nije potvrđen kod javnog beležnika, ne važi, pa prodavac treba da vrati novac. Zato je i kupcu i prodavcu u interesu da predugovor bude kod javnog beležnika.
Kredit nije odobren
U predugovoru piše da kupovina zavisi od odobrenja stambenog kredita do 30. juna. Banka je kredit odbila. Uslov se nije ispunio, pa prodavac vraća celu kaparu.
Najčešća pitanja o kapari i odustanku od kupovine
Odustao sam od kupovine stana, da li mi vraćaju kaparu?
Ako ste vi odgovorni što kupovina nije završena, prodavac po pravilu zadržava kaparu. Kaparu dobijate nazad ako je ugovor raskinut bez vaše krivice, ako se nije ispunio dogovoreni uslov ili ako predugovor nije potvrđen kod javnog beležnika.
Prodavac je odustao, koliko mogu da tražim?
Možete tražiti dvostruku kaparu. Umesto toga možete tražiti povraćaj kapare i naknadu štete, ili da se kupovina ipak izvrši ako je to još moguće.
Koja je razlika između kapare i avansa?
Kapara je znak da je ugovor zaključen i štiti od odustanka. Avans je samo deo cene plaćen unapred. Ako se ugovor raskine, avans se vraća bez obzira na to ko je odustao, a krivac može dugovati naknadu štete.
Da li važi predugovor koji nije overen kod javnog beležnika?
Za stan ne važi. Ugovor o prometu nepokretnosti mora biti potvrđen kod javnog beležnika, a isti oblik važi i za predugovor. Bez toga ugovor ne važi, a primljeni novac se vraća.
Banka mi nije odobrila kredit, gubim li kaparu?
Zavisi od ugovora. Ako je odobrenje kredita upisano kao uslov, ugovor nije nastao i kapara se vraća. Ako nije, odbijanje kredita je po pravilu vaš rizik i prodavac može tražiti da zadrži kaparu.
Kapara je bila ogromna, mogu li da tražim da se smanji?
Možete. Sud može na zahtev smanjiti preterano veliku kaparu.
Mogu li da odustanem tako što ostavim kaparu?
Samo ako je to ugovoreno, tada je kapara odustanica. Bez takvog dogovora ni kupac ni prodavac ne mogu jednostrano odustati samo ostavljanjem ili vraćanjem kapare.
Do kada mogu da tražim povraćaj kapare?
Zahtev zastareva za deset godina. Ne čekajte, jer se dokazi gube, a prodavac može potrošiti novac.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o obligacionim odnosima | Zakon o prometu nepokretnosti | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o obligacionim odnosima
Članovi 45, 74, 79, 80, 81, 82, 83, 104, 124, 126, 130, 132, 210, 324. i 371.
- Zakon o prometu nepokretnosti
Član 4.