Stanodavac hoće da me iseli, šta mogu da uradim?
Stanodavac ne sme sam da vas izbaci iz stana, promeni bravu ili iznese vaše stvari. Iseljenje ide samo preko suda ili javnog izvršitelja. Ako je ugovor na neodređeno vreme, otkaz mora da poštuje otkazni rok, a on ne može biti kraći od 90 dana.
Da li otkaz važi?
Zavisi od toga kakav ugovor imate.
| Vaša situacija | Šta važi |
|---|---|
| Ugovor na određeno vreme | Prestaje kada istekne. Ako i dalje stanujete, a stanodavac se ne protivi, zakup se nastavlja na neodređeno vreme. |
| Ugovor na neodređeno vreme | Prestaje otkazom. Stanodavac mora da vam ostavi najmanje 90 dana da se iselite. |
| Kasnite sa kirijom | Stanodavac može da otkaže ugovor, ali iseljenje i dalje ide samo preko suda. |
| Nemate pisani ugovor | Zakon traži pisani ugovor. Sačuvajte dokaze o plaćanju kirije i prepisku i obratite se advokatu. |
Šta stanodavac ne sme da radi?
- da vas sam izbaci iz stana ili iznese vaše stvari
- da promeni bravu dok ste odsutni
- da ulazi u stan bez vaše dozvole
Sve to ide samo preko suda. Kada se stan proda, zakup se ne prekida, novi vlasnik preuzima ugovor. Osnov: Zakon o obligacionim odnosima.
Šta ako vas ipak izbaci ili promeni bravu?
Podnesite tužbu zbog smetanja državine osnovnom sudu. Rok je 30 dana od kada ste saznali za to i ko je to uradio, a najkasnije godinu dana. Taj postupak je brz, jer sud gleda samo da li ste bili u stanu i da li vas je neko silom izbacio.
To može biti i krivično delo
Kada neko sam, bez suda, uzima ono što smatra da mu pripada, to može biti krivično delo samovlašća. Možete podneti krivičnu prijavu.
Kako izgleda zakonito iseljenje?
| Korak | Šta se dešava |
|---|---|
| 1. Pisani otkaz | Stanodavac vam daje otkaz, uz otkazni rok od najmanje 90 dana. |
| 2. Tužba za iseljenje | Ako se ne iselite, stanodavac podnosi tužbu osnovnom sudu. |
| 3. Presuda | Sud odlučuje da li ste dužni da se iselite i do kada. |
| 4. Izvršenje | Tek na osnovu presude javni izvršitelj može da sprovede iseljenje. |
Izuzetak: ako je ugovor potvrđen kod javnog beležnika sa izjavom da se može neposredno izvršiti, stanodavac može da traži iseljenje bez suđenja.
Koliko košta tužba zbog smetanja državine?
Ako vas stanodavac izbaci ili promeni bravu, tužba zbog smetanja državine je brz postupak sa taksom koju propisuje zakon.
| Slučaj | Sudska taksa | Advokat | Ukupno okvirno |
|---|---|---|---|
| Bez advokatatužba i rešenje | 5.600 | nema | 5.600 |
| Sa advokatom, jedno ročištetužba i ročište | 5.600 | 60.000 | 65.600 |
| Sa advokatom i žalbomtužba, ročište i žalba | 8.400 | 115.000 | 123.400 |
Šta treba znati o ovim iznosima
- Taksa se računa za vrednost od 10.000 dinara, koju zakon propisuje za smetanje državine.
- Advokat može da naplati i manje od tarife, ali ne manje od polovine, i to samo pismenim ugovorom.
- Ako je advokat u sistemu PDV-a, na njegovu nagradu dodaje se 20 odsto.
- Ako dobijete spor, troškove vam nadoknađuje stanodavac.
Izračunajte troškove za svoj slučaj · Cena advokata po tarifi · Sudske takse
Šta tačno piše u zakonu?
Svako pravilo sa ove stranice, sa članom iz kog potiče. Izvor: zakoni navedeni u tabeli.
| Pravilo | Član |
|---|---|
| Ugovor o zakupu stana mora biti u pisanom obliku, a otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana. | Zakon o stanovanju i održavanju zgrada |
| Zaštita od smetanja traži se u roku od 30 dana od kada ste saznali za smetanje i ko ga je napravio, a najkasnije godinu dana od smetanja. | čl. 77 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa |
| Sud štiti poslednje stanje, ko je bio u stanu, i ne ispituje ko ima pravo na stan ni ko je vlasnik. | čl. 78 istog zakona |
| Sud može da naloži vraćanje u stan i da zabrani dalje ometanje pod pretnjom novčane kazne. | čl. 79 istog zakona |
| Prodaja stana ne prekida zakup; novi vlasnik preuzima ugovor. | Zakon o obligacionim odnosima |
Zašto ni vlasnik ne sme sam da vas izbaci?
U sporu zbog smetanja državine sud ne pita ko je vlasnik stana, nego samo ko je u njemu stanovao i ko je to stanje silom promenio. Zato i vlasnik, ako vam sam promeni bravu, gubi taj spor. Svoje pravo na stan vlasnik mora da ostvari tužbom za iseljenje, a ne na svoju ruku. Osnov: član 78 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.
Šta da uradite odmah ako vam promene bravu?
- Fotografišite vrata i bravu i zapišite datum i vreme.
- Pozovite policiju i tražite da zabeleži šta se desilo.
- Skupite dokaze da stanujete u stanu: ugovor o zakupu, uplate kirije, račune za struju i vodu, prijavu boravišta.
- U roku od 30 dana podnesite tužbu zbog smetanja državine osnovnom sudu.
Primeri iz života
Otkaz uz otkazni rok
Imate ugovor na neodređeno vreme. Stanodavac vam 4. marta 2026. pisano daje otkaz. Otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana, pa u stanu možete da ostanete najmanje do 2. juna 2026.
Promenjena brava
Vratili ste se sa posla 10. oktobra 2026. i videli da je stanodavac promenio bravu. Tužbu zbog smetanja državine podnosite najkasnije 9. novembra 2026. Možete i da podnesete krivičnu prijavu.
Istekao je ugovor na godinu dana
Ugovor na godinu dana je istekao, a vi i dalje stanujete i plaćate kiriju, koju stanodavac prima. Smatra se da je zakup produžen na neodređeno vreme, pa stanodavac sada mora da vam da otkaz uz otkazni rok.
Najčešća pitanja o iseljenju
Koliko vremena imam da se iselim posle otkaza?
Ako je ugovor na neodređeno vreme, otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana. Ako je na određeno, do isteka ugovora.
Sme li stanodavac da promeni bravu dok sam na poslu?
Ne sme. To je smetanje državine, a može biti i krivično delo. Tužbu podnesite u roku od 30 dana od kada ste saznali.
Mogu li da me izbace ako kasnim sa kirijom?
Stanodavac može da otkaže ugovor, ali iseljenje ide samo preko suda i izvršitelja, nikako silom.
Šta ako nemam pisani ugovor?
Sačuvajte dokaze da plaćate kiriju, uplatnice, poruke, izvode, i obratite se advokatu.
Šta ako vlasnik proda stan?
Zakup se ne prekida. Novi vlasnik preuzima ugovor sa svim pravima i obavezama.
Da li mi vraća depozit?
Po pravilu da, kada se iselite, umanjen za dugove i štetu, prema onome što piše u ugovoru.
Šta još treba da proverite?
Priredio: zastupanje.rs | Izvori: Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakon o obligacionim odnosima | Poslednja provera: