Kada posle 10 ili 20 godina korišćenja postajete vlasnik nekretnine?
Ko savesno i zakonito koristi tuđu nekretninu kao svoju deset godina, ili samo savesno 20 godina, postaje njen vlasnik po samom zakonu. To se zove održaj. Najčešće se koristi kada je plac ili kuća kupljena pre više decenija bez uknjižbe. Da biste se upisali u katastar, obično vam treba presuda kojom sud utvrđuje da ste vlasnik.
Koliko godina je potrebno za održaj?
Pravo svojine stiče se i po samom zakonu, a održaj je jedan od tih načina (član 20 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa). Rok zavisi od toga da li imate punovažan osnov sticanja (član 28):
| Vaša državina | Nekretnina | Pokretna stvar |
|---|---|---|
| Savesna i zakonita, na primer kupili ste plac overenim ugovorom | 10 godina | 3 godine |
| Samo savesna, bez punovažnog osnova | 20 godina | 10 godina |
Vreme počinje da teče onog dana kada ste ušli u posed, a završava se istekom poslednjeg dana roka. Uračunava se i vreme vaših prethodnika, ako su i oni bili savesni (član 30).
Šta znači savesna i zakonita državina?
Državinu, odnosno posed, ima onaj ko stvarno koristi stvar, na primer živi u kući ili obrađuje plac (član 70). Državina je savesna ako ne znate i ne možete znati da stvar nije vaša. Savesnost se pretpostavlja, pa onaj ko tvrdi suprotno mora to da dokaže. Državina je zakonita ako se zasniva na punovažnom pravnom osnovu, na primer na overenom ugovoru o kupovini, i ako niste došli do nje silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja (član 72).
Zakupac, onaj ko je stvar pozajmio (posluga) ili je čuva za drugog, i plodouživalac znaju da stvar nije njihova, pa ne mogu steći svojinu održajem. Naslednik postaje držalac u trenutku smrti preminulog (ostavioca), čak i ako je u kuću ušao kasnije (član 73). Ako je ostavilac bio nesavestan, a naslednik to nije znao niti je mogao znati, naslednik postaje savestan držalac i rok teče od smrti ostavioca (član 28).
Kupili ste plac bez overenog ugovora. Šta tada?
Ovo je najčešća situacija: plac ili kuća kupljeni su pre više decenija, cena je plaćena, a kupac se nikada nije uknjižio. Tada imate dva puta:
- Tužba na osnovu ugovora: ugovor kome nedostaje propisana pismena forma ipak može biti punovažan. Uslov je da su strane izvršile obaveze u celini ili u pretežnom delu, osim ako iz cilja propisane forme ne proizlazi drugačije (član 73 Zakona o obligacionim odnosima). O tome odlučuje sud. Da li se ovo pravilo primenjuje na vaš ugovor zavisi od propisa koji su važili kada ste ga zaključili, pa to proverite sa advokatom.
- Tužba na osnovu održaja: ako ugovor nije punovažan, ali ste savesno koristili nekretninu 20 godina, postali ste vlasnik održajem (član 28).
U tužbi se često navode oba osnova. Ako prodavac više nije živ, tužite njegove naslednike. Ako je nekretnina u međuvremenu prodata nekome drugom ko se upisao, situacija je složenija, pa se obratite advokatu pre tužbe.
Šta prekida održaj?
Na prekid i zastoj održaja primenjuju se pravila o prekidu i zastoju zastarelosti (član 30). Održaj se prekida kada upisani vlasnik podnese tužbu da mu vratite nekretninu (član 388), ili kada vi priznate njegovo pravo, na primer pisanim putem tražite njegovu dozvolu da koristite plac (član 387). Takvim zahtevom pokazujete i da plac ne držite kao svoj. Posle prekida vreme teče iznova.
Državinu gubite kada prestanete da stvarno koristite stvar. Ne gubite je ako ste privremeno sprečeni, nezavisno od svoje volje (član 74). Ako vam neko u međuvremenu zauzme plac, pogledajte stranicu smetanje državine, jer je rok za tu tužbu kratak.
Kako da upišete svojinu stečenu održajem, korak po korak?
- Prikupite dokaze o državini. Ugovor ili priznanicu o kupovini, račune za porez na imovinu, struju i vodu na vaše ime, fotografije, i svedoke koji znaju od kada koristite nekretninu.
- Izračunajte vreme. Brojite od dana kada ste ušli u posed. Uračunava se i vreme vašeg prethodnika, na primer roditelja ili prodavca, ako je i on bio savestan.
- Pokušajte dogovor sa upisanim vlasnikom. Ako je upisani vlasnik ili njegov naslednik saglasan, može vam dati overenu izjavu ili ugovor, pa sud nije potreban.
- Podnesite tužbu za utvrđenje svojine. Tužite upisanog vlasnika, odnosno njegove naslednike, i tražite da sud utvrdi da ste vlasnik po osnovu održaja.
- Upišite se u katastar. Sa pravnosnažnom presudom podnosite zahtev katastru za upis prava svojine.
Kako se dokazuje održaj pred sudom?
Tužbom tražite da sud utvrdi da ste vlasnik (član 194 Zakona o parničnom postupku). Tužite upisanog vlasnika, odnosno njegove naslednike. Sud proverava koliko dugo i na koji način koristite nekretninu. Najjači dokazi su:
- ugovor, priznanica ili drugi dokument o kupovini, makar i neoverenoj;
- rešenja i uplate poreza na imovinu na vaše ime;
- računi za struju, vodu i druge komunalne usluge;
- svedoci, najčešće komšije, koji znaju od kada koristite nekretninu kao svoju;
- dokazi o ulaganju: gradnja, ograda, obrada zemlje.
Sa pravnosnažnom presudom tražite upis svojine u katastru. Kako izgleda upis, piše na stranici uknjižba.
Da li vam treba advokat i koliko košta?
Za tužbu zbog održaja obično je potreban advokat, jer se dokazuje dugo vremensko razdoblje i treba pravilno odrediti koga tužiti. Troškove čine sudska taksa, nagrada advokatu i često veštak geometar. Cene su na stranicama sudske takse i advokatska tarifa.
Primeri iz života
Plac kupljen na priznanicu
Milanov otac je 1995. kupio plac uz priznanicu, platio cenu i odmah ga ogradio. Otac je umro 2015, a Milan ga je nasledio. Umro je i prodavac, a plac se i dalje vodi na njega. Milan tuži naslednike prodavca i traži da sud utvrdi njegovu svojinu, na osnovu ugovora i na osnovu održaja. Vreme dok je otac koristio plac uračunava se Milanu.
Stan u zakupu
Jelena 25 godina živi u stanu koji je iznajmila i plaća kiriju. Ona ne može steći stan održajem, jer sve vreme zna da stan nije njen i drži ga u ime vlasnika, kao zakupac.
Najčešća pitanja o održaju
Koliko godina treba za održaj kuće ili placa?
Deset godina ako ste savestan i zakonit držalac, odnosno ako imate punovažan osnov, na primer overen ugovor o kupovini, i niste došli do nekretnine silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja. Dvadeset godina ako ste samo savestan držalac, bez punovažnog osnova.
Šta znači savestan držalac?
Držalac koji ne zna i ne može da zna da stvar nije njegova. Savesnost se pretpostavlja, pa onaj ko tvrdi suprotno mora to da dokaže.
Da li se uračunava vreme dok su plac koristili moji roditelji?
Da. U vreme za održaj uračunava se i vreme prethodnika, ako su i oni bili savesni držaoci. Naslednik postaje držalac u trenutku smrti ostavioca.
Da li zakupac može da stekne stan održajem?
Ne. Zakupac zna da stan nije njegov i drži ga u ime vlasnika, pa nije savestan držalac u smislu održaja.
Da li se održaj upisuje sam od sebe?
Ne. Svojinu stičete protekom vremena, ali katastar je ne upisuje bez isprave. Najčešće je to presuda kojom sud utvrđuje da ste vlasnik.
Šta prekida održaj?
Primenjuju se ista pravila kao za prekid zastarelosti duga. Na primer, tužba vlasnika protiv vas prekida održaj, pa vreme posle toga teče iznova.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa | Zakon o parničnom postupku | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa
Članovi 20, 28, 30, 70, 72, 73 i 74.
- Zakon o obligacionim odnosima
Članovi 73, 387 i 388.
- Zakon o parničnom postupku
Član 194.