Kako da rešim spor sa stanodavcem ili zakupcem?
Stanodavac održava stan i odgovara za kvarove, a zakupac plaća kiriju i čuva stan. Kod kvara zakupac pisano obaveštava stanodavca i traži popravku ili sniženje kirije. Kod neplaćene kirije stanodavac poziva na plaćanje i može dati otkaz tek posle 15 dana. Prinudna naplata i iseljenje idu samo preko suda i izvršitelja.
Kojim redom rešavate spor iz zakupa?
Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pisanoj formi, a stanodavac primerak dostavlja lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana. Prava i obaveze koje ovaj zakon ne uređuje uređuju se po zakonu o obligacionim odnosima, s tim što otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana. Osnov: čl. 70.
Koji problem, koji dokaz i šta sledi?
| Problem | Šta vam treba kao dokaz | Sledeća radnja |
|---|---|---|
| Kvar ili nedostatak u stanu | pisano obaveštenje stanodavcu, fotografije, datum | tražite otklanjanje u primerenom roku ili sniženje kirije; ako ne otkloni, raskid ili sniženje i naknada štetečl. 577, 578. i 579. ZOO |
| Platili ste popravku koju duguje stanodavac | obaveštenje o potrebi popravke i računi | tražite naknadu troškova; sitne popravke od redovne upotrebe su vašečl. 570. ZOO |
| Popravke dugo ometaju stanovanje | prepiska i trajanje radova | sniženje kirije srazmerno ograničenju, a kod znatnog i dužeg ometanja raskidčl. 571. ZOO |
| Stanodavac menja stan bez vašeg pristanka | prepiska, fotografije pre i posle | pristanak je potreban ako izmene ometaju upotrebu; kirija se srazmerno smanjuječl. 572. ZOO |
| Zakupac kasni sa kirijom | uplate i pisani poziv na plaćanje | posle poziva i 15 dana bez plaćanja stanodavac može dati otkazčl. 584. ZOO |
| Zakupac koristi stan suprotno ugovoru | opomena i dokaz o šteti | otkaz bez otkaznog roka ako postoji opasnost znatne štete; naknada štetečl. 581. i 582. ZOO |
| Stan izdat u podzakup bez dozvole | ugovor koji traži dozvolu, dokaz o podzakupu | otkaz ugovora o zakupučl. 586. do 588. ZOO |
| Spor oko oštećenja pri vraćanju stana | zapisnik i fotografije pri useljenju i iseljenju | zakupac ne odgovara za redovnu istrošenost; promene vraća u prvobitno stanječl. 585. ZOO |
Otkaz, iseljenje i promenu brave objašnjava stranica iseljenje iz stana i prava zakupca.
Za šta odgovara stanodavac?
Stanodavac mora da preda stan u ispravnom stanju i da ga takvim održava tokom zakupa. Osnov: čl. 569. i 570. Odgovara za nedostatke koji smetaju ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, i kada za njih nije znao, ali ne za nedostatke manjeg značaja. Osnov: čl. 573.
Ne odgovara za nedostatke koji su vam pri zaključenju ugovora bili poznati ili nisu mogli ostati nepoznati. Odgovara ipak ako je znao za nedostatak i namerno vam ga prećutao. Osnov: čl. 574. Odredba ugovora kojom se isključuje odgovornost ništava je ako je stanodavac namerno prećutao nedostatak ili ako nedostatak onemogućava upotrebu stana. Osnov: čl. 576.
Obavestite odmah
Zakupac koji ne obavesti stanodavca o nedostatku za koji ovaj ne zna gubi pravo na naknadu štete zbog tog nedostatka i sam odgovara za štetu koju stanodavac zbog toga pretrpi. Osnov: čl. 577.
Za šta odgovara zakupac?
Zakupac koristi stan pažnjom dobrog domaćina i samo kako je ugovoreno, i odgovara za štetu od upotrebe protivne ugovoru, i kada je stan koristio podzakupac. Osnov: čl. 581. Kiriju plaća u rokovima iz ugovora. Osnov: čl. 583.
Po prestanku zakupa vraća stan neoštećen, ali ne odgovara za istrošenost od redovne upotrebe ni za oštećenja od dotrajalosti. Promene koje je napravio vraća u prvobitno stanje, a dodatke koji se mogu odvojiti bez oštećenja može odneti, osim ako mu ih stanodavac plati. Osnov: čl. 585.
Kako da rešite spor, korak po korak?
- Pročitajte ugovor. Ugovor o zakupu stana mora biti pisan i sadrži kiriju, rokove plaćanja, obaveze održavanja i uslove za otkaz. Pitanja koja ugovor ne uređuje rešava zakon o obligacionim odnosima.
- Obavestite drugu stranu pisano. Zakupac mora bez nepotrebnog odlaganja da obavesti stanodavca o nedostatku. Stanodavac zakupca poziva na plaćanje kirije. Pisani trag je vaš dokaz.
- Ostavite primeren rok. Za otklanjanje nedostatka dajte primeren rok. Za neplaćenu kiriju zakon traži 15 dana od poziva pre otkaza.
- Predložite dogovor ili medijaciju. Sniženje kirije, prebijanje troškova popravke ili raskid možete dogovoriti. Posredovanje je moguće i pre tužbe.
- Ako dogovora nema, podnesite tužbu. Tužbom tražite dug za kiriju, naknadu štete, sniženje kirije ili utvrđenje raskida. Iseljenje ide samo preko suda i izvršitelja.
Osnov: čl. 70. ZSOZ i čl. 577, 578. i 584. ZOO. O posredovanju više na stranici medijacija.
Kada se ugovor može otkazati bez otkaznog roka?
Stanodavac može otkazati bez otkaznog roka ako zakupac i posle opomene koristi stan protivno ugovoru ili zapušta održavanje, pa preti znatna šteta. Osnov: čl. 582. Zakupac može otkazati bez otkaznog roka ako je stan opasan po zdravlje, i tog prava ne može da se odrekne. Osnov: čl. 597. st. 3. i 4.
Ako stan bude delimično uništen ili oštećen višom silom, zakupac može raskinuti ugovor ili ostati i tražiti sniženje kirije. Osnov: čl. 598. Smrću stanodavca ili zakupca zakup se nastavlja sa naslednicima, ako nije drugačije ugovoreno. Osnov: čl. 599.
Koliko košta i koliko imate vremena?
Potraživanje kirije zastareva za tri godine, bilo da se plaća povremeno ili odjednom. Osnov: čl. 375. Troškove parnice po pravilu snosi strana koja izgubi spor, a iznose prikazuju stranice sudske takse i ko plaća troškove postupka.
Koliko košta tužba za dug zakupnine od 200.000 dinara: tri primera
Uzeli smo tipičan slučaj: stanodavac tuži zakupca za 200.000 dinara neplaćene kirije pred osnovnim sudom i ima advokata. Isti računi važe i kada zakupac tuži za depozit iste visine. Iznose smo izračunali po Taksenoj tarifi i po Tarifi za rad advokata. To su naši proračuni za tri ishoda, a ne cena koju će vam neko garantovati.
| Stavka | Poravnanje na prvom ročištu | Presuda posle dva ročišta | Presuda i žalba |
|---|---|---|---|
| Taksa za tužbu | 0 | 15.000 | 15.000 |
| Taksa za presudu | 0 | 15.000 | 15.000 |
| Taksa za žalbu i odluku po žalbi | 0 | 0 | 30.000 |
| Advokat: tužba | 15.000 | 15.000 | 15.000 |
| Advokat: ročišta po 20.000 | 20.000 | 40.000 | 40.000 |
| Advokat: žalba | 0 | 0 | 30.000 |
| Ukupno | 35.000 | 85.000 | 145.000 |
Taksa za tužbu od 200.000 dinara iznosi 11.000 dinara plus 2% od 200.000 (4.000), ukupno 15.000 dinara. Isto toliko iznosi taksa za presudu, za žalbu i za odluku po žalbi (tarifni brojevi 1 i 2 Taksene tarife). Ako se spor završi poravnanjem pre nego što se zaključi prvo ročište, takse nema (član 9 Zakona o sudskim taksama).
Advokat za spor od 50.000 do 850.000 dinara po Tarifi naplaćuje 15.000 dinara za tužbu i svaki drugi pisani podnesak, 20.000 za ročište i 30.000 za žalbu (Tarifa za rad advokata). Ako je advokat u sistemu PDV, na nagradu se dodaje 20%. Ako izgubite, po pravilu plaćate i troškove druge strane. Ako dobijete, ove troškove po pravilu plaća protivnik. Svoj slučaj izračunajte u kalkulatoru troškova.
Stanodavac ne vraća depozit, a pisanog ugovora nema. Šta tada?
Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pisanoj formi (član 70 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada). Ali ako ste se uselili i plaćali zakupninu, a stanodavac primao novac, ugovor se smatra punovažnim i bez papira, jer su obe strane veći deo obaveza već izvršile (član 73 Zakona o obligacionim odnosima). Zato stanodavac ne može da tvrdi da depozit ne vraća samo zato što ugovora nema.
Depozit je novac dat kao obezbeđenje. Ako stanodavac posle iseljenja nema osnov da ga zadrži, dužan je da ga vrati, jer niko ne sme da zadrži tuđ novac bez pravnog osnova (član 210). Duguje i zateznu kamatu, najkasnije od dana kada ste mu pisano zatražili povraćaj (član 214). Za obična oštećenja od redovne upotrebe stana zakupac ne odgovara (član 585).
Kako da dokažete da ste dali depozit i u kakvom ste stanju vratili stan:
- uplatnica ili izvod, ako ste depozit platili na račun;
- poruke ili mejlovi u kojima stanodavac pominje depozit ili iznos;
- svedok koji je bio prisutan kada ste dali novac u ruke;
- fotografije i snimak stana sa useljenja i iseljenja, sa datumom;
- predaja ključeva u prisustvu svedoka ili uz poruku.
Prvo stanodavcu pošaljite pisani zahtev sa iznosom i rokom za povraćaj. Ako ne plati, možete ga tužiti sudu. Potraživanje depozita zastareva u opštem roku od deset godina (član 371), ali dokazi brzo nestaju, pa ne čekajte.
Primeri iz života
Pokvaren bojler
Bojler je prestao da radi. Istog dana šaljete stanodavcu poruku sa fotografijom i tražite popravku u roku od pet dana. Ako je ne izvrši, možete tražiti sniženje kirije ili raskid, i naknadu štete.
Kirija kasni dva meseca
Zakupac 1. marta prima pisani poziv stanodavca da plati. Ako ne plati ni do 16. marta, stanodavac može dati otkaz. Ako plati pre nego što mu otkaz bude saopšten, ugovor ostaje na snazi.
Spor oko depozita
Stanodavac zadržava depozit zbog ofarbanih zidova koji su samo potamneli. Za istrošenost od redovne upotrebe zakupac ne odgovara. Zapisnik i fotografije sa useljenja su ključni dokaz.
Najčešća pitanja o sporu iz zakupa
Ko plaća popravke u iznajmljenom stanu?
Stanodavac održava stan u ispravnom stanju i vrši potrebne popravke. Troškovi sitnih popravki izazvanih redovnom upotrebom i troškovi same upotrebe padaju na zakupca.
Mogu li da platim popravku pa da je odbijem od kirije?
Stanodavac je dužan da vam naknadi troškove održavanja koje je on trebalo da snosi, ali prvo morate da ga obavestite o potrebi popravke. Prebijanje sa kirijom je sigurnije ugovoriti pisano.
Šta ako stanodavac ne popravi kvar?
Ako nedostatak ne otkloni u primerenom roku koji ste mu odredili, možete raskinuti ugovor ili tražiti sniženje kirije, a u svakom slučaju naknadu štete.
Koliko dugo može da kasni kirija pre otkaza?
Stanodavac može otkazati ugovor ako zakupac ne plati ni u roku od 15 dana od poziva na plaćanje. Ugovor ostaje na snazi ako zakupac plati pre nego što mu otkaz bude saopšten.
Da li odgovaram za istrošen parket i zidove?
Ne za istrošenost od redovne upotrebe ni za oštećenja od dotrajalosti. Odgovarate za štetu od upotrebe suprotne ugovoru ili nameni stana.
Mogu li da izdam stan u podzakup?
Ako ugovorom nije drugačije određeno, možete, ali samo ako time ne nanosite štetu stanodavcu. Kada je potrebna dozvola, stanodavac je može odbiti samo iz opravdanih razloga.
Mogu li da se iselim odmah ako je stan opasan po zdravlje?
Da. Ako je stan opasan po zdravlje, zakupac može otkazati ugovor bez otkaznog roka, čak i ako je to znao pri zaključenju, i tog prava ne može da se odrekne.
Za koliko zastareva dug za kiriju?
Za tri godine, bilo da se kirija plaća povremeno ili u jednom iznosu.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o obligacionim odnosima | Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, Sl. glasnik RS br. 104/2016 i 9/2020, dr. zakon | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o obligacionim odnosima
Članovi 73, 210, 214, 371, 375, 569, 570, 571, 572, 573, 574, 576, 577, 578, 579, 581, 582, 583, 584, 585, 586, 587, 588, 597, 598 i 599.
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada
Član 70.