Komšija vam smeta bukom, dimom, vodom ili granicom placa, šta možete da uradite?
Komšija ne sme da vam dimom, mirisima, bukom, potresima ili otpadnom vodom otežava korišćenje stana, kuće ili placa više nego što je uobičajeno u tom mestu. Kao vlasnik, tužbom osnovnom sudu možete tražiti da smetnja prestane, i za to nema roka. Ako je komšija zauzeo deo placa, za brzu zaštitu imate 30 dana. Spornu granicu placa sud utvrđuje na licu mesta, po potrebi uz geometra.
Šta komšija ne sme da radi?
Vlasnik kuće, stana ili placa ne sme da vam šalje dim, mirise, toplotu, čađ, potrese, buku ili otpadnu vodu. Zabranjeno je kada je to više nego što je uobičajeno u tom mestu. Ne sme ni da vam time pravi veću štetu. Ako smetnja dolazi sa njegove nekretnine, dužan je i da ukloni uzrok (član 5 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa).
- Šta je uobičajeno: zakon ne daje broj decibela ni sat. Sud gleda kakva je nekretnina, čemu služi i kakve su prilike u mestu. Zato su dokazi presudni.
- Posebni uređaji: ako komšija ovakvu smetnju pravi namenskim uređajem, na primer zvučnikom usmerenim ka vama, to je zabranjeno bez posebnog osnova.
Kojom tužbom se štitite?
| Šta tražite | Ko može | Rok |
|---|---|---|
| Da smetnja prestane, i naknadu štete | vlasnik | nema roka za prestanak smetnje; naknada štete ima rok zastarelosti |
| Da se vrati zauzet ili zagrađen posed | svako ko stvarno koristi nekretninu, i podstanar | 30 dana od saznanja, najkasnije godinu dana |
| Da se ukloni izvor opasnosti, na primer drvo koje preti da padne | svako kome preti šteta | dok opasnost postoji |
- Prestanak smetnje: vlasnik tužbom traži da komšija prestane da ga uznemirava. Ovo pravo ne zastareva, a uz njega se traži i naknada štete (član 42 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa).
- Posed: posed (državina) znači da stvarno koristite nekretninu, bez obzira na to ko je vlasnik. Ako vam ga komšija zauzme, brza tužba se podnosi u roku od 30 dana (članovi 75. i 77). Detaljno na stranici smetanje državine.
- Izvor opasnosti: svako može tražiti da se ukloni ono od čega mu preti veća šteta. Sud može narediti uklanjanje o trošku onoga čija je stvar (član 156 Zakona o obligacionim odnosima).
Tužbe se podnose osnovnom sudu (član 24 Zakona o uređenju sudova).
Šta važi za buku, curenje vode i majstore u stambenoj zgradi?
U stambenoj zgradi važe i posebna pravila. Vlasnik stana ne sme da svojim stanom ometa druge i mora da ga održava tako da ne smeta ostalima. Ovo može da traži svaki vlasnik u zgradi i stambena zajednica, to jest udruženje svih vlasnika (član 14 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada).
| Problem | Šta da uradite | Član zakona |
|---|---|---|
| Buka posle sati tišine | Prijavite profesionalnom upravniku, koji prima prijave u svako doba, ili komunalnoj inspekciji opštine. Sate tišine propisuje vaša opština. | 53, 76, 124 i 125 |
| Komšija neće da pusti majstora | Mora da dozvoli ulazak kada je to nužno za popravku drugog dela zgrade. Ima pravo da mu se stan vrati u prethodno stanje. | 14 |
| Curi krov ili zajednička cev, a zgrada ne popravlja | Možete sami da popravite ako preti šteta vašem stanu, a onaj ko je trebalo da popravi nije to uradio na vreme. | 12 |
| Poplavio vas je komšija iznad | Štetu tražite od vlasnika tog stana ili od onoga ko je izazvao kvar. Ako je kvar na zajedničkoj cevi, odgovara stambena zajednica. | 47 |
| Ne zna se odakle curi voda | Odgovaraju stambena zajednica i svi vlasnici stanova zajedno. Onaj ko plati može za godinu dana da traži novac od krivca. | 47 |
Brojevi članova odnose se na Zakon o stanovanju i održavanju zgrada. Odgovornost za štetu od stana iz kog curi voda uređuje član 154 Zakona o obligacionim odnosima.
Kako sud utvrđuje granicu placa?
Međa je granica između dva susedna placa, obeležena kamenom, kolcem ili drugim znakom. Kada su ti znaci uništeni, oštećeni ili pomereni, a komšije ne mogu da se dogovore, granicu utvrđuje sud u postupku uređenja međe (član 155 Zakona o vanparničnom postupku).
- Predlog: podnosi ga bilo koji vlasnik ili korisnik susedne parcele. Navodi vlasnike, oznake parcela iz katastra i razloge (član 156).
- Dogovor u sudu: sud prvo može da pokuša da vas dogovori.
- Izlazak na teren: ako dogovora nema, sud dolazi na lice mesta i poziva geometra, a po potrebi i svedoke. Ponesite papire i skice (član 157). Ako ne dođete na ročište koje ste tražili, a niko drugi ne traži da se održi, smatra se da ste odustali (član 158).
- Odluka: sud gleda ko ima jači dokaz o pravu. Ako to ne može da utvrdi, gleda ko je poslednji mirno koristio sporni deo. Ako ni to ne može, deli sporni deo pravično (član 159). Ako vrednost spornog dela prelazi iznos koji određuje zakon, a komšije se ne dogovore, sud vas upućuje na redovno suđenje (parnicu) (član 160).
- Obeležavanje: sud na licu mesta postavlja granične znake i granicu opisuje u rešenju sa skicom (članovi 161. i 162).
Kako da rešite spor sa komšijom, korak po korak?
- Zapišite i snimite smetnju. Datume, sate, fotografije, snimke i imena svedoka. Sud procenjuje da li je smetnja veća od uobičajene, pa su dokazi najvažniji.
- Pisano zamolite komšiju da prestane. Pošaljite preporučeno pismo ili poruku koju možete da sačuvate. Mnogi sporovi se završe ovde ili kod medijatora (neutralnog posrednika).
- Ako živite u zgradi, prijavite upravniku. Profesionalni upravnik prima prijave za buku i kućni red u svako doba. Možete se obratiti i komunalnoj inspekciji opštine.
- Ako vam je komšija zauzeo deo placa, ne čekajte. Za brzu tužbu zbog smetanja poseda imate 30 dana od kada ste saznali, a najkasnije godinu dana.
- Podnesite tužbu ili predlog osnovnom sudu. Tužbom tražite da smetnja prestane i naknadu štete. Za spornu granicu placa podnosite predlog za uređenje međe.
Pre suda možete pokušati i medijaciju, razgovor uz neutralnog posrednika.
Da li vam treba advokat i koliko košta?
Advokat nije obavezan. Taksu i cenu advokata izračunajte u kalkulatoru troškova. Geometra plaća unapred onaj koga sud odredi, najčešće onaj ko je pokrenuo postupak; pogledajte predujam (troškove koje plaćate unapred). Ko na kraju snosi troškove piše na stranici troškovi postupka.
Primeri iz života
Roštilj ispod prozora
Komšija iz prizemlja svakog vikenda loži roštilj ispod Ivaninog prozora i dim ulazi u stan. Ivana beleži datume i snima, pa ga pisano moli da pomeri roštilj. Kada to ne pomogne, tuži osnovnom sudu da smetnja prestane.
Pomeren kamen na granici
Petar primećuje da je komšija pri postavljanju ograde pomerio međni kamen. Pošto se ne slažu gde je granica, Petar podnosi predlog za uređenje međe. Sud na licu mesta, uz geometra, utvrđuje i obeležava granicu.
Najčešća pitanja o komšijskim sporovima
Šta komšija ne sme da radi?
Ne sme da vam dimom, mirisima, bukom, toplotom, čađi, potresima ili otpadnom vodom smeta više nego što je uobičajeno u tom mestu. Ne sme ni da vam time pravi veću štetu.
Šta znači više nego što je uobičajeno?
Zakon ne daje broj decibela ni sat. Sud gleda kakva je nekretnina, čemu služi i kakve su prilike u tom mestu. Isti zvuk može biti uobičajen u industrijskoj zoni, a nedozvoljen noću u stambenoj zgradi.
Do kada mogu da tužim komšiju zbog buke ili dima?
Vlasnik može da traži da smetnja prestane bez obzira na to koliko je vremena prošlo. Zahtev za naknadu štete ima svoj rok zastarelosti. Brza tužba zbog smetanja poseda podnosi se u roku od 30 dana, a najkasnije godinu dana.
Šta ako sam podstanar?
Tužbu da smetnja prestane ima vlasnik. Podstanar ili drugi korisnik može da podnese tužbu zbog smetanja poseda ili da traži da se ukloni izvor opasnosti.
Komšijino drvo preti da padne na moju kuću. Šta da radim?
Možete tražiti da ukloni drvo, jer svako može tražiti od drugoga da ukloni izvor opasnosti od kog preti veća šteta. Ako to ne uradi, sud može narediti uklanjanje o trošku vlasnika drveta.
Šta ako se ne slažemo gde je granica placa?
Kada su međni znaci uništeni, oštećeni ili pomereni, a komšije se ne mogu dogovoriti, svaki od njih može sudu da podnese predlog za uređenje međe. Sud izlazi na lice mesta, po potrebi sa geometrom, utvrđuje granicu i obeležava je.
Kome da prijavim buku u zgradi?
Profesionalnom upravniku zgrade, koji prima prijave za buku u svako doba i obaveštava nadležne. Možete se obratiti i komunalnoj inspekciji opštine, koja proverava kućni red.
Komšija iznad me je poplavio. Ko plaća štetu?
Vlasnik stana iz kog je voda curela ili onaj ko je izazvao kvar. Ako je kvar na zajedničkoj cevi zgrade, odgovara stambena zajednica. Ako se ne zna odakle voda dolazi, odgovaraju stambena zajednica i svi vlasnici stanova zajedno.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa | Zakon o vanparničnom postupku | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa
Članovi 5, 42, 75. i 77.
- Zakon o vanparničnom postupku
Članovi 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162. i 163.
- Zakon o obligacionim odnosima
Članovi 154. i 156.
- Zakon o stanovanju i održavanju zgrada
Članovi 12, 14, 47, 53, 76, 122, 124. i 125.
- Zakon o uređenju sudova
Član 24.