Da li plaćam porez kada prodam stan i koliko?
Kada prodate stan, kuću ili plac skuplje nego što ste ih platili, na zaradu se plaća porez od 15%. Često poreza nema. Na primer, ako ste stan imali najmanje 10 godina, ako ste ga nasledili od roditelja ili supružnika, ili ako za 90 dana kupite drugi stan za sebe i porodicu.
Šta je kapitalni dobitak i ko plaća porez?
Kapitalni dobitak je zarada od prodaje: prodajna cena minus cena po kojoj ste stan, kuću ili plac stekli (član 72 Zakona o porezu na dohodak građana). Isto važi i za udeo u firmi, akcije i digitalnu imovinu, ali ova stranica govori o nepokretnostima. Porez plaća fizičko lice koje prodaje, uključujući i preduzetnika.
Prodajom se smatra i zamena i svaki drugi prenos za novac ili drugu naknadu. Poklon nije prodaja, pa na poklon ne plaćate ovaj porez. Za poklon i nasleđe pogledajte stranicu porez na nasleđe i poklon.
Kada ne plaćate porez?
Kapitalni dobitak se ne utvrđuje, pa nema ni poreza, kada (član 72a):
- ste stan pre prodaje imali u vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina;
- ste stan nasledili u prvom naslednom redu, na primer kao dete ili supružnik preminulog;
- prodajete supružniku, detetu, unuku, roditelju ili dedi i babi;
- prenos ide između razvedenih supružnika, a u neposrednoj je vezi sa razvodom.
Poreza nema ni kada stan prodate po ceni koja nije veća od nabavne cene uvećane za rast potrošačkih cena. Tada imate kapitalni gubitak. Gubitak možete prebiti sa kapitalnim dobitkom od kasnije prodaje drugog prava, udela ili hartije od vrednosti, u narednih pet godina, računajući i godinu gubitka (član 78).
Kako se računa porez?
Prodajna cena je cena iz ugovora, bez poreza na prenos apsolutnih prava. Ako Poreska uprava oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, uzima tržišnu cenu (član 73).
Nabavna cena je cena po kojoj ste stan kupili. Za kuću koju ste sami gradili to su troškovi izgradnje. Ako troškove ne možete da dokažete, uzima se osnovica poreza na imovinu. Nabavna cena se uvećava za rast potrošačkih cena od dana kupovine do dana prodaje, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (član 74). Procenat za svoje godine možete proveriti na sajtu Zavoda ili pitati u Poreskoj upravi.
Ako ste stan dobili na poklon ili nasledili, a ne važi izuzetak za prvi nasledni red, nabavna cena je cena po kojoj je stan stekao poklonodavac ili ostavilac. Ako se ta cena ne može utvrditi, Poreska uprava utvrđuje tržišnu vrednost iz vremena kada ga je on stekao (član 75). Za stan stečen ugovorom o doživotnom izdržavanju nabavna cena je tržišna cena iz vremena kada ste ga stekli. To je cena koja je uzeta, ili je mogla biti uzeta, kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava.
Stopa poreza je 15% (član 77).
Koliki je porez na prodaju stana: tri primera
Uzeli smo tipičan slučaj: stan je kupljen za 8.000.000 dinara i prodaje se za 12.000.000 dinara. Pretpostavili smo da su potrošačke cene od kupovine do prodaje porasle 30%. Pravi procenat zavisi od godine kupovine i prodaje. To su naši proračuni, a iznos poreza utvrđuje Poreska uprava.
| Stavka | Stan kupljen pre više od 10 godina | Stan kupljen pre 6 godina | Isto, a za 90 dana kupujete drugi stan |
|---|---|---|---|
| Prodajna cena | 12.000.000 | 12.000.000 | 12.000.000 |
| Nabavna cena | 8.000.000 | 8.000.000 | 8.000.000 |
| Rast cena 30% | ne računa se | 2.400.000 | 2.400.000 |
| Nabavna cena uvećana za rast cena | ne računa se | 10.400.000 | 10.400.000 |
| Kapitalni dobitak | nema | 1.600.000 | 1.600.000 |
| Porez 15% | 0 | 240.000 | 0 |
U trećem primeru porez je 0 jer ste novac od prodaje u roku od 90 dana uložili u stan za sebe i porodicu. Oslobođenje utvrđuje Poreska uprava rešenjem (član 109). Ako stan kupite kasnije, ali u roku od 12 meseci, prvo platite 240.000 dinara, a zatim tražite povraćaj (član 79).
Kako da budete oslobođeni ako kupujete drugi stan?
Ako za 90 dana od prodaje novac uložite u rešavanje stambenog pitanja za sebe ili porodicu u Srbiji, ne plaćate porez (član 79). Rešavanje stambenog pitanja je najčešće kupovina stana ili kuće u kojoj ćete živeti. Ako to uradite u roku od 12 meseci, Poreska uprava vam vraća plaćeni porez. Bliže uslove propisuje ministar finansija.
Pravo na oslobođenje utvrđuje se rešenjem, na osnovu dokaza o rešavanju stambenog pitanja koje prilažete uz prijavu. Povraćaj se traži zahtevom uz isti dokaz (član 109). Čuvajte ugovor o kupovini novog stana i dokaz o uplati.
- Stan kupite u roku od 90 dana: prijava u roku od 120 dana od prodaje, poreza nema.
- Stan kupite posle 90 dana, a u roku od 12 meseci: prijava u roku od 30 dana, platite porez, pa tražite povraćaj.
- Ne kupujete stan: prijava u roku od 30 dana i plaćate porez.
Kako se prijavljuje porez na kapitalni dobitak, korak po korak?
- Proverite da li porez uopšte postoji. Ako ste stan imali najmanje 10 godina, nasledili ga od roditelja ili supružnika ili ga prodajete supružniku, detetu ili roditelju, kapitalnog dobitka nema.
- Izračunajte razliku u ceni. Od prodajne cene oduzmite nabavnu cenu uvećanu za rast potrošačkih cena od kupovine do prodaje. Ako razlike nema, nema ni poreza.
- Odlučite da li kupujete drugi stan. Ako novac od prodaje u roku od 90 dana uložite u rešavanje stambenog pitanja, na primer u kupovinu stana za sebe i porodicu u Srbiji, oslobođeni ste poreza. Tada prijavu podnosite u roku od 120 dana.
- Podnesite poresku prijavu. Prijavu podnosite Poreskoj upravi u roku od 30 dana od kada ste primili novac ili prvu ratu. U prijavi navodite prodajnu i nabavnu cenu, a dokaze o ceni čuvajte.
- Platite po rešenju. Poreska uprava rešenjem utvrđuje porez. Plaćate ga u roku od 15 dana od kada primite rešenje, na račun iz rešenja.
U kom roku se podnosi prijava?
Prijavu podnosite u roku od 30 dana od dana kada ste ostvarili prihod od prodaje. Ako prodajete nepokretnost i nameravate da koristite oslobođenje zbog kupovine drugog stana, rok je 120 dana od prodaje (član 95). U prijavi navodite prodajnu cenu, nabavnu cenu i da li tražite oslobođenje.
Porez utvrđuje Poreska uprava na osnovu prijave i drugih podataka. Ako prijavu ne podnesete, porez se utvrđuje na osnovu podataka kojima Poreska uprava raspolaže (član 109). Tada se porez utvrđuje samo na osnovu podataka Poreske uprave.
Porez utvrđen rešenjem plaćate u roku od 15 dana od kada primite rešenje (član 110). Ako kasnite, plaća se kamata po referentnoj stopi Narodne banke Srbije uvećanoj za 10 procentnih poena, od narednog dana posle roka (član 75 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji).
Građaninu koji ne podnese prijavu preti kazna od 5.000 do 150.000 dinara, a za prijavu podnetu sa zakašnjenjem kazna je 10.000 dinara. Ko ne plati porez utvrđen rešenjem, preti mu kazna od 10.000 do 50.000 dinara, zavisno od iznosa duga (član 180).
Ako se ne slažete sa rešenjem, pogledajte stranicu žalba na poresko rešenje.
Primeri iz života
Stan od roditelja
Jelena je nasledila stan od oca i prodala ga posle dve godine. Pošto je stan nasledila u prvom naslednom redu, kapitalnog dobitka nema i porez ne plaća.
Prodaja zbog većeg stana
Nikola je prodao stan koji je imao pet godina i posle dva meseca kupio veći stan za porodicu. Prijavu je podneo u roku od 120 dana i priložio ugovor o kupovini. Poreska uprava ga je rešenjem oslobodila poreza.
Najčešća pitanja o porezu na prodaju stana
Koliki je porez na prodaju stana?
Stopa je 15% na kapitalni dobitak, odnosno na razliku između prodajne cene i nabavne cene uvećane za rast potrošačkih cena. Ako stan prodate po ceni koja nije veća od te uvećane nabavne cene, porez ne plaćate.
Da li plaćam porez ako sam stan imao više od 10 godina?
Ne. Ako ste stan pre prodaje imali u vlasništvu neprekidno najmanje 10 godina, kapitalni dobitak se ne utvrđuje.
Da li plaćam porez kada prodam nasleđen stan?
Ne plaćate ako ste stan nasledili u prvom naslednom redu, na primer od roditelja ili supružnika. Ako ste ga nasledili od nekog drugog, nabavna cena je cena po kojoj ga je stekao ostavilac.
Kako da ne platim porez ako kupujem drugi stan?
Novac od prodaje uložite u rešavanje stambenog pitanja za sebe i porodicu u Srbiji u roku od 90 dana od prodaje. Ako to uradite kasnije, a u roku od 12 meseci, plaćeni porez vam se vraća na zahtev.
U kom roku se podnosi prijava za kapitalni dobitak?
U roku od 30 dana od kada ste primili novac ili prvu ratu. Ako nameravate da koristite oslobođenje zbog kupovine drugog stana, rok je 120 dana od prodaje.
Da li je ovo isto što i porez na prenos apsolutnih prava?
Nije. Porez na prenos apsolutnih prava plaća se na samu prodaju po posebnom zakonu. Porez na kapitalni dobitak plaća prodavac samo na zaradu od prodaje.
Šta još treba da proverite?
Izvori: Zakon o porezu na dohodak građana | Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji | Poslednja provera:
Koji propisi su izvori za ovu stranicu?
- Zakon o porezu na dohodak građana
Članovi 72, 72a, 73, 74, 75, 77, 78, 79, 95, 109 i 110.
- Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji
Članovi 75 i 180.